Platte tekst van het verslag
Openbaar faillissementsverslag
rechtspersoon (ex art. 73A Fw.)
Naam onderneming
Gegevens onderneming
Activiteiten onderneming
Betreft
Algemene gegevens
Van der Werf's Bouwbedrijf BV 12-06-2018
8
13 september 2022 19-09-2022
25
5 december 2023 - 4 maart 2024 19-03-2024
31
De verslagperiode 5 maart t/m 4 juni 2024 20-06-2024
32
De besloten vennootschap Van der Werf's Bouwbedrijf BV
KvK-nummer: 01044332
Vestigingsadres:Industrieweg 1, 8521 MB Sint Nicolaasga
12-06-2018
8
In deze verslagperiode is mr J.H. van der Meulen als curator opgevolgd door
mr W.M. Sturms van Alderse Baas Advocaten te Joure.
13-03-2025
35
Activiteiten onderneming
Financiële gegevens
Toelichting financiële gegevens
Gemiddeld aantal personeelsleden
Boedelsaldo
Algemene burgerlijke- en utiliteitsbouw:
Het aannemen en uitvoeren van werken op het gebied van burgerlijke- en
utiliteitsbouw, het uitvoeren van bouwonderhoudswerk, handel in- en verhuur
van bouwmateriaal en gereedschappen.
12-06-2018
8
85
Toelichting
Ten tijde van faillissement: 85 personeelsleden
Aantal in jaar voor faillissement: 100 personeelsleden
12-06-2018
8
€ 243.733,76
12-06-2018
8
€ 242.661,76
14-09-2018
9
€ 243.694,54
12-12-2018
10
€ 622.078,07
20-03-2019
11
€ 548.514,02
27-06-2019
12
€ 948.769,51
24-09-2019
13
€ 978.714,51
06-01-2020
14
€ 1.013.694,27
20-03-2020
15
€ 1.018.962,37 10-06-2020
16
€ 1.067.032,45
14-09-2020
17
€ 1.093.639,27
14-12-2020
18
€ 1.140.156,60
08-03-2021
19
€ 1.086.419,58
10-06-2021
20
€ 1.123.765,05
10-09-2021
21
€ 1.147.042,01
07-12-2021
22
€ 952.125,48
11-03-2022
23
€ 795.982,54
08-06-2022
24
€ 793.027,99
19-09-2022
25
€ 823.487,64
21-12-2022
26
€ 900.864,04
08-03-2023
27
€ 922.055,11
14-06-2023
28
€ 931.398,34
Toelichting
Boedelsaldo per 4 september 2023
19-09-2023
29
€ 1.486.310,06
01-01-2024
30
€ 1.496.531,46
Toelichting
19-03-2024
31
Verslagperiode
Verwezen wordt naar het bijgevoegd tussentijds financieel verslag per 4 maart
2024. Tijdens de verslagperiode is op de boedelrekening ontvangen een
bedrag groot € 10.285,-- (betreft boedelbijdrage bouwnummer 65 plan Broek
Zuid). Als debetpost is geboekt een bedrag groot € 63,60 (bankkosten over
het jaar 2023). Het boedelsaldo is in de verslagperiode dus vermeerderd met
een bedrag ad € 10.221,40.
€ 1.700.259,17
Toelichting
Verwezen wordt naar het bijgevoegd tussentijds financieel verslag per 4 juni
2024. Tijdens de verslagperiode is op de boedelrekening ontvangen een
bedrag groot € 10.285,-- (betreft boedelbijdrage bouwnummer 18 plan Broek
(verkoopopbrengst bouwkavel Himpenserdyk Leeuwarden). Al debetposten
zijn geboekt:
aanslag gemeente Leeuwarden € 1.558,21;
Hoekstra en Partners Notarissen € 50,-- (kosten legalisatie handtekening);
salaris curator 5 maart 2023/4 maart 2024: € 35.876,74 inclusief btw.
Het boedelsaldo is tijdens de verslagperiode dus toegenomen met een bedrag
20-06-2024
32
€ 1.700.259,18
Toelichting
Het boedelsaldo is niet gewijzigd in de afgelopen verslagperiode.
18-09-2024
33
€ 1.700.259,18
17-12-2024
34
€ 1.730.640,28
Toelichting
Er zijn boedelvergoedingen ontvangen, kadastrale kosten gemaakt en
bankkosten betaald. Verwezen wordt naar het tussentijdse financiele
verslag.
13-03-2025
35
van
5-3-2018
t/m
4-6-2018
12-06-2018
8
van
5-6-2018
t/m
4-9-2018
14-09-2018
9
van
5-9-2018
t/m
4-12-2018
12-12-2018
10
van
5-12-2018
t/m
4-3-2019
20-03-2019
11
van
5-3-2019
t/m
4-6-2019
27-06-2019
12
van
5-6-2019
t/m
4-9-2019
24-09-2019
13
van
5-9-2019
t/m
4-12-2019
06-01-2020
14
van
5-12-2019
t/m
4-3-2020
20-03-2020
15
van
5-3-2020
t/m
4-6-2020
10-06-2020
16
van
5-6-2020
t/m
4-9-2020
14-09-2020
17
van
5-9-2020
t/m
4-12-2020
14-12-2020
18
van
4-12-2020
t/m
3-3-2021
08-03-2021
19
van
4-3-2021
t/m
3-6-2021
10-06-2021
20
van
4-6-2021
t/m
3-9-2021
10-09-2021
21
van
4-9-2021
t/m
3-12-2021
07-12-2021
22
van
4-12-2021
t/m
3-3-2022
11-03-2022
23
van
4-3-2022
t/m
3-6-2022
08-06-2022
24
van
4-6-2022
t/m
3-9-2022
19-09-2022
25
van 21-12-2022
4-9-2022
t/m
3-12-2022
26
van
4-12-2022
t/m
3-3-2023
08-03-2023
27
van
5-3-2023
t/m
4-6-2023
14-06-2023
28
van
5-6-2023
t/m
4-9-2023
19-09-2023
29
van
5-9-2023
t/m
4-12-2023
01-01-2024
30
van
5-12-2023
t/m
4-3-2024
19-03-2024
31
van
5-3-2024
t/m
4-6-2024
20-06-2024
32
van
5-9-2024
t/m
4-12-2024
17-12-2024
34
van
5-12-2024
13-03-2025
35
Bestede uren
Toelichting bestede uren
t/m
4-3-2025
VerslagperiodeBestede uren
Bestede uren totaal: 1.328,21 12-06-2018
8
Financiële mutaties:
Verwezen wordt naar het aangehecht tussentijds financieel verslag per 4 juni
2018 en het overzicht mutaties over de verslagperiode.
Toelichting:
Ontvangen is (totaal) € 72.115,52:
Uitgaven (totaal) € 32.106,56:
Noordmans Maaiservice onderhoud boedelpercelen Tzummarum: €
459,80
Bestede uren totaal: 1.328,21
Financiële mutaties:
Verwezen wordt naar het aangehecht tussentijds financieel verslag per 4
september 2018 en het overzicht mutaties over de verslagperiode.
Toelichting:
Uitgaven: (negatieve) opbrengsten verkopen
(kosten i.v.m. verkoop) € 1.482,25, gespecificeerd:
15 juni 2018: Pasma Landmeting
(ter verrekening met hypotheeknemer - Rabobank per 5 maart 2019) €
181,50
7 augustus 2018: HB Landmeetkunde
Noordmans (maaiservice):
Ter verrekening met bank:
Totaal € 1.482,25.
Ontvangsten:
14-09-2018
9
Bestede uren totaal: 1.447 uur en 27 minuten
Financiële mutaties:
Verwezen wordt naar het aangehecht tussentijds financieel verslag per 4
december 2018 en het overzicht mutaties over de verslagperiode.
Toelichting:
Aangehecht wordt het overzicht van uitgaven ten behoeve van het beheer van
de boedel over de periode van 5 september tot en met 4 december 2018
(verslagperiode).
De uitgaven voor 'Noordmans' betreft steeds onderhoud (maaien, snoeien,
12-12-2018
10
klepelen) van onroerend goed posities, respectievelijk te Tzummarum
(eigendom boedel), Bontebok (eigendom boedel, maar in hypotheek gegeven
aan de Rabobank), Makkum (eigendom boedel, maar in hypotheek gegeven
aan de bank).
Steeds waar het betreft onderhoudswerk aan kavels, in hypotheek aan de
bank gegeven, wordt per 5 maart van enig jaar een tussentijdse afrekening
met de bank gedaan.
Uitgave gemeente Waadhoeke (Bitgummermole): € 1.500,--. Toelichting: dit
betreft het aanbrengen van voorzieningen opdat de kavels aangesloten
kunnen worden op nutsaansluitingen (grond- graafwerk, aanbrengen leidingen
etc.). Wordt betrokken in de periodieke afwikkeling met de bank (per 5 maart
2019).
Ontvangsten:
Bestede uren totaal: 1480 uur en 55 minuten.
Financiële mutaties:
Verwezen wordt naar het aangehecht tussentijds financieel verslag per 4
maart 2019 en het overzicht mutaties over de verslagperiode.
Toelichting:
kosten i.v.m. verkoop: € 595,39: diverse aanslagen onroerende
zaakbelasting.
boedelbijdrage € 36.300,--:
betaling, ontvangen van Kuin Bouwbedrijf i.v.m. boedelvergoeding
bouwclaim De Zuidlanden (zie hierna paragraaf 3.8).
rente € 2.500,--: ontvangen rentebate van Werbouw BV i.v.m.
koopovereenkomst percelen Dyksfeart Franeker.
Versnellingsgelden € 350.000,--:
ontvangst 'tweede tranche' koopovereenkomst boedel/Phoenix BV i.v.m.
bouwperceel Zuidvliet Leeuwarden (tranche 'versnellingsgelden'; zie
paragraaf 3.8 hierna).
Verschotten:
Overige kosten onbelast € 330,85: griffierecht, uittreksels (i.v.m.
procedure Phoenix);
€ 294,21: deurwaarderskosten i.v.m. Phoenix (zie hierna paragraaf 3.8).
Inkomsten tijdens verslagperiode: € 388.204,61.
Toename boedelsaldo: € 387.579,55.
20-03-2019
11
Bestede uren totaal: 1513 uur en 49 minuten.
Financiële mutaties:
Verwezen wordt naar het aangehecht tussentijds financieel verslag per 4 juni
2019 en het overzicht mutaties over de verslagperiode.
Toelichting:
Tijdens de verslagperiode is ten laste van de boedel voldaan het salaris
curator over de periode van 5 maart 2018 t/m 4 maart 2019 (€ 68.294,76
inclusief BTW). Steeds wordt jaarlijks gedeclareerd.
Tijdens de verslagperiode is voldaan aan Noordmans Maaiservice een bedrag
27-06-2019
12
groot € 1.748,45. Dit betreft het onderhoud aan de navolgende percelen:
Bontebok;
Menziessingel Makkum;
Tzumarrum twee maal.
Voorts zijn voldaan kosten:
gemeente Leeuwarden Eker en Himpenserdyk (onderhoud openbaar
terrein) € 1.939,52;
gemeente Heerenveen € 1.105,61 (onroerende zaakbelasting).
Tot zover de financiële mutaties.
Boedelbijdrage Rabobank periode 5 maart 2018 - 4 maart 2019 en overige ten
laste van de separatist komende kosten:
Gefactureerd is een bedrag groot € ............ (factuurdatum .............); tot heden
nog niet aan de boedel voldaan.
Verwezen wordt naar het tussentijds financieel verslag.
Toelichting:
baten:
opbrengst verkoop € 412.925,56 (verkoopopbrengst perceel bouwterrein
De Eeker te Goutum, zie punt 3.1);
kosten in verband met verkoop € 12.265,39. Het gaat om de volgende
kostenposten: notarieel transport bouwperceel De Eeker te Goutum: €
9.218,--, kosten legalisatie handtekening curator (notaris Harmsma) €
72,60. Daarnaast zijn tijdens de verslagperiode kosten voldaan voor
onderhoud aan diverse percelen (Noordmans): Makkum € 158,81,
Goutum € 223,85, Tzummarum € 459,80, Makkum € 127,05 en € 190,58,
Goutum € 223,85, Bontebok € 223,85, Tzummarum € 459,80,
Bontebok/Grou € 447,40 en Tzummarum € 459,80.
betaalde verschotten (categorie B), Werbouw (verwijderen bouwbord
perceel Himpenserdyk) € 963,38, Belastingdienst landinrichtingsruimte €
21,97.
Totaal aantal uren: 1536 uur en 39 minuten
24-09-2019
13
Totaal bestede tijd: 1552 uren.
Verwezen wordt naar het tussentijds financieel verslag over de periode van 5
september 2019 tot en met 4 december 2019. Voorts wordt verwezen naar het
aangehecht overzicht boedelmutaties (rekeningafschrift periode 5 september
2019 tot en met 4 december 2019).
Toelichting:
Baten:
Ontvangst € 36.300,--: betaling door Jorcom BV (Bolsward) inzake
boedelvergoeding kaveluitgifte ingevolge bouwclaim Zuidlanden
Leeuwarden.
Negatieve baten:
Kosten i.v.m. verkoop € 1.934,78 (toelichting hierna).
Betaalde verschotten: € 4.420,22 (toelichting hierna).
06-01-2020
14
Toelichting kosten:
Tijdens de verslagperiode zijn diverse aanslagen onroerende zaakbelasting
betaald (gemeente Waadhoeke, Tzummarum (hypotheekvrije grond) en
Makkum (door te belasten aan hypotheekhouder)). Voorts zijn
onderhoudskosten betaald (Noordmans Maaiservice) en zijn kosten betaald
aan Brandsma Digitaal Meten voor uitmeten en markeren kadastrale grens
Tzummarum (€ 341,82).
Ten slotte is voldaan aan Jonkersland BV een bedrag ad € 2.457,87 inzake
kosten juridische bijstand geschil met gemeente Fryske Marren inzake Broek-
Zuid (zie hierna).
Het eindsaldo per einde verslagperiode beloopt € 978.714,51 credit.
Totaal bestede tijd: 1561 uur en 30 minuten.
Verwezen wordt naar het tussentijds financieel verslag over de periode van 5
december 2019 tot en met 4 maart 2020. Voorts wordt verwezen naar het
aangehecht overzicht boedelmutaties (rekeningafschrift periode 5 december
2019 tot en met 4 maart 2020).
Toelichting:
Baten:
Ontvangst notaris Koelma inzake verkoop perceel te Warrega: € 24.310,-
-. Toelichting hierna, paragraaf 3.1;
Ontvangst Zwanenburg Projecten: € 15.125,--. Toelichting hierna,
paragraaf 3.8.
Betaalde verschotten:
en € 117,98;
Noordelijk Belastingkantoor (aanslagen onroerende zaakbelasting):
€ 22,69;
€ 37,76;
€ 426,77;
€ 98,54;
Gemeente Leeuwarden: € 1.228,56;
Gemeente Súdwest Fryslân: € 580,80.
20-03-2020
15
Totaal bestede tijd: 1579 uur en 15 minuten.
Verwezen wordt naar het tussentijds financieel verslag over de periode van 5
maart 2020 tot en met 4 juni 2020. Voorts wordt verwezen naar het
aangehecht overzicht boedelmutaties (rekeningafschrift periode 5 maart 2020
tot en met 4 juni 2020). Voorts worden aangehecht de aan Rabo Nederland in
rekening gebrachte facturen WERF35 d.d. 29 juni 2019 en WERF38 d.d. 19
maart 2020. Tijdens de verslagperiode is van deze beide facturen betaling op
de boedelrekening ontvangen.
Toelichting:
Baten:
€ 12.550,80. Dat is de optelsom van de boedelbijdrage over de periode 6
maart 2018 tot 5 maart 2019 plus kantoorkosten ad 4% plus BTW ad
21% en de boedelbijdrage over de periode 6 maart 2019 tot 5 maart
Betaalde verschotten:
Salaris curator: € 26.260,93 conform gegeven salarisbeschikking (salaris
10-06-2020
16
periode 6 maart 2019 tot en met 5 maart 2020).
Kosten 'divers': saldo ontvangen bedrag van Rabo Nederland voor
externe kosten, totaal € 19.874,10 (zie de posten 'externe kosten' in de
facturen aan Rabo d.d. 29 juni 2019 en 19 maart 2020) minus tijdens de
verslagperiode betaalde vergoeding aan Noordmans Maaiservice ad €
895,88, totaal saldo derhalve € 18.978,23.
Het netto bedrag van de betaalde verschotten beloopt dan € 7.282,70.
De netto mutatie op de boedelrekening over de verslagperiode beloopt €
5.268,10 plus. Aldus resulteert het boedelsaldo per 4 juni 2020.
Totaal bestede tijd: 1589 uur en 27 minuten
Verwezen wordt naar het tussentijds financieel verslag van 5 juni 2020 tot en
met 4 september 2020. Het peilmoment van het overzicht is 4 september 2020.
Voorts wordt verwezen naar het boedelmutatieoverzicht.
Daarnaast wordt ingediend de door de boedel aan Rabo Nederland in rekening
gebrachte factuur WERF31 d.d. 9 maart 2018. Deze factuur betreft de
boedelbijdrage voor werkzaamheden door de curator ten behoeve van door de
bank in zekerheid genomen onroerend goed (werkzaamheden periode 6 maart
2017 tot 5 maart 2018, alsmede externe kosten over die periode (conform het
aan de factuur aangehechte kostenoverzicht, sluitend op € 6.408,75)). Betaling
ad € 12.672,76 is tijdens de verslagperiode op de faillissementsrekening
ontvangen.
Er is diverse malen onroerende zaak belasting betaald (Noordelijk
Belastingkantoor viermaal). Tweemaal zijn bedragen van het Noordelijk
Belastingkantoor retour ontvangen, te weten € 793,88 op 20 juli 2020 en €
102,-- op 2 september 2020. Verwezen wordt naar het overzicht. Tenslotte is
ontvangen een bedrag van € 36.511,09 ter zake verkoopopbrengst bouwkavel
D2 te Tzummarum (hypotheekvrij onroerend goed). Hiervoor wordt verwezen
naar punt 3.1 hierna.
14-09-2020
17
Totaal bestede tijd: 1638 uur en 7 minuten.
Verwezen wordt naar het tussentijds financieel verslag per 4 december 2020
(betrekking hebbend op de periode van 5 september 2020 tot en met 4
december 2020).
Ontvangen baten:
€ 30.250,-- (boedelbijdrage inzake gronduitgifte in De Zuidlanden).
Betaalde kosten:
Kosten uittreksels: € 185,46 (kosten ten behoeve van door het kantoor
van de curator aangevraagde uittreksels Kadaster, Kamer van
Koophandel en overige onbelaste verschotten).
Onderhoudskosten onroerende zaken:
Noordman Maaiservice: € 895,88 driemaal;
WerBouw (verplaatsen/verwijderen bouwbord): € 658,85;
Het saldo van de boedelrekening sluit op een bedrag groot € 1.093.639,27 per
4 december 2020.
14-12-2020
18
Totaal bestede tijd: 1658 uur en 8 minuten
Verwezen wordt naar het tussentijds financieel verslag per 4 maart 2021,
08-03-2021
19
alsmede het overzicht boedelmutaties tijdens de verslagperiode.
De volgende mutaties zijn van belang:
1. boedelbijdrage € 1.000,--: betaling door Pré-Bo-Hûs BV in verband met
'omzetting beslagen' na conservatoir beslag ten verzoeke van de curator
(zie hierna alinea 3.7 inzake 'Laad en Zaad'.
2. ontvangst € 50.174,22: overboeking saldo G-rekening, welke rekening op
verzoek van de belastingdienst is opgeheven (g-rekening NL79 RABO
0991 1170 85). De fiscus heeft de betreffende bank verzocht de G-
rekening op te heffen en het saldo aan haar (de fiscus) over te maken.
Nu in het saldo stortingen zijn begrepen welke plaats hebben gevonden
na faillissementdatum heeft de belastingdienst de bedragen
overgemaakt op de boedelrekening.
Uitgaven:
Diverse betalingen € 4.656,89. Deze betalingen hebben betrekking op:
kosten deurwaarder in verband met procedure Pré-Bo-Hûs (zie alinea
3.7)
Noordmans Maaiservice: onderhoud percelen Tzumarum en Makkum
Gemeente SWF, gemeente Waadhoek en gemeente Leeuwarden:
betalingen OZB belasting.
Het totaal van de inkomsten beloopt gedurende de verslagperiode beloopt €
positief; het saldo boedelrekening sluit dan op € 1.140.156,60.
Totaal bestede tijd: 1711 uur en 2 minuten
Verwezen wordt naar het tussentijds financieel verslag per 4 juni 2021,
alsmede het overzicht boedelmutaties tijdens de verslagperiode.
De volgende mutaties hebben plaatsgevonden:
ingekomen boedelbijdragen:
Ontvangst € 41.140,--. Verkoop vier kavels Broek-Zuid, boedelbijdrage €
8.500,-- ex BTW per kavel.
Boedelbijdrage salaris Rabobank € 1.153,51: saldo boedelbijdrage ad €
5.275,62 minus diverse kosten (verrekend) € 4.122,11 maakt per saldo €
1.153,51.
Toelichting: dit betreft kosten, gemaakt in verband met de procedure tegen
Pré-Bo-Hûs (kosten kadaster, griffierechten, kosten kamer van koophandel).
Betreft salaris over de periode 6 maart 2020 t/m 5 maart 2021 conform
beschikking rechtbank (inclusief BTW en verschotten).
Rechten bank: € 49.690,20: dit betreft een aanspraak van Rabobank in
verband met ontvangst door de boedel van een verpand saldo op een G-
rekening t.n.v. gefailleerde.
Diversen: € 3.208,07.
Diverse kosten, welke begrepen zijn in de bruto ontvangst van de bank ad €
5.275,62, en welke ten laste komen van de bank, zodat de netto
salarisbijdrage beloopt € 1.153,51 (zie hiervoor).
10-06-2021
20
Totaal bestede tijd: 07-12-2021
Financiële mutaties: verwezen wordt naar het aangehecht tussentijds
financieel verslag per 4 december 2021. Tijdens de verslagperiode hebben
twee mutaties plaatsgevonden:
Dit betreft een bedrag voor boedelbijdrage ad € 20.000,--, te
vermeerderen met btw, met betrekking tot 8 kavels in het project
Zuidlanden (boedelbijdrage € 2.500,-- ex btw per kavel);
Uitgaven:
(onderhoud van grondposities te Makkum en te Leeuwarden).
Saldo mutaties: € 23.285,96 credit.
Saldo ultimo verslagperiode: € 1.147.042,01. Verwezen wordt ook naar
het bijgevoegd boedelmutatieoverzicht.
22
totaal bestede tijd: 1757 uren en 8 minuten
Financiële mutaties:
Verwezen wordt naar het aangehecht tussentijds financieel verslag per 4
maart 2022. Tijdens de verslagperiode hebben de volgende mutaties
plaatsgevonden:
betreft: saldo afrekening verkoop terrein Sjoerd Draaijerstrjitte Tzummarum €
381.150,-- minus kosten € 136,13.
Zwanenburg Projecten BV factuur Werf 32 € 69.575,-- inclusief btw
(boedelbijdrage inzake Zuidlanden)
Uitgaven:
Diverse kosten: € 1.832,74;
Boedelcrediteuren (aanslagen gemeentelijke belastingen): € 26.851,13;
11-03-2022
23
Totaal bestede tijd: 1763 uren en 34 minuten
Financiële mutaties:
Verwezen wordt naar het aangehecht tussentijds financieel verslag per 4 juni
2022. Voorts wordt aangehecht het overzicht mutaties op de bankrekening
(faillissementsrekening) welke tijdens de verslagperiode hebben
plaatsgevonden.
De mutaties zijn:
af: salaris curator over de periode van 6 maart 2021 tot en met 5 maart
af: creditrente van 1 januari 2022 tot en met 31 maart 2022 € 1.032,80;
af: betaling aan gemeente Leeuwarden ad € 120.931,34 (in verband met
project De Eker); toelichting zie bij alinea 3.1 (onroerende zaken);
af: € 5.157,65 (aanzuivering debetsaldo op bankrekening Rabo tot nihil;
toelichting zie paragraaf 5.1;
af: Noordmans Maaiservice € 444,18 (tweemaal) kosten onderhoud aan
kavels, eigendom van de boedel ;
af: Noordelijk Belastingkantoor € 26,28 onroerende zaakbelasting.
08-06-2022
24
Zie ook het aangehecht tussentijds verslag. Het boedelsaldo per ultimo
verslagperiode (4 juni 2022) sluit op € 795.982,54.
Verwezen wordt naar het aangehecht tussentijds financieel overzicht per 4
september 2022. Voorts wordt aangehecht het overzicht mutaties op de
bankrekening (faillissementsrekening) welke tijdens de verslagperiode hebben
plaatsgevonden.
Toelichting:
4x een betaling aan Noordmans Maaiservice (onderhoud percelen
Makkum).
2 betalingen aan het Noordelijk Belastingkantoor (onroerende zaak
belasting ad € 27,71 en
€ 21,97)
Zie ook het aangehecht tussentijds verslag. Het boedelsaldo per 4 september
19-09-2022
25
Verwezen wordt naar het aangehecht tussentijds financieel verslag per 4
maart 2023. Voorts wordt aangehecht het overzicht mutaties op de
faillissementsrekening, welke tijdens de verslagperiode hebben
plaatsgevonden.
Toelichting: ontvangsten:
14 december 2022: € 30.855,-- (boedelvergoeding voor bouwclaims
Broek Zuid, ontvangen van BPD Ontwikkeling);
21 december 2022: € 10.285,-- (boedelvergoeding, ontvangen van BPD
Ontwikkeling voor bouwclaims Broek Zuid);
28 december 2022: € 36.300,-- (boedelvergoeding voor bouwclaims
Zuidlanden Leeuwarden)
Saldo bij: € 77.440,--;
Eindsaldo per 4 maart 2023 € 900.864,04.
08-03-2023
27
Verwezen wordt naar het bijgevoegd tussentijds financieel verslag per 4 juni
2023 en het overzicht mutaties over de verslagperiode. Toelichting:
opbrengst verkopen: € 27.225,--;
Dit betreft een factuur aan PreBoHus BV voor vergoeding bouwclaims 9
rijwoningen in de Zuidlanden Leeuwarden ingevolge de bouwclaims Van
der Werf: € 27.225,--;
€ 10.285,-- ontvangst van BPD Ontwikkeling als vergoeding voor
bouwclaims Broek-Zuid (1 woning; inclusief BTW) € 10.285,--;
uitgaven:
salaris curator over de periode 6 maart 2022 tot en met 5 maart 2023: €
15.377,25 inclusief btw;
Noordmans Maaiservice € 941,68: betalingen d.d. 1 mei 2023 en 30 mei
2023: maaiservice op de locatie Menziessingel Makkum.
14-06-2023
28
Verwezen wordt naar het bijgevoegd tussentijds financieel verslag per 4
september 2023 en het overzicht mutaties over de verslagperiode. Toelichting:
Opbrengst verkopen:
Dit betreft een factuur aan Bouwfonds (BPF BV) voor vergoeding één
bouwclaim in Broek-Zuid ad €
8.500,-- exlcusief btw.
Verschotten divers: € 941,68 periodiek onderhoudswerk (maaien) perceel
Menziessingel Makkum
(Noordmans Maaiservice).
Nota bene: tijdens de verslagperiode is een koopovereenkomst tot stand
gekomen betreffende het perceel Menziessingel; zie hierna paragraaf 31.
Met inachtneming van beide bovengenoemde mutaties sluit het boedelsaldo
per einde van de verslagperiode op een bedrag groot € 931.398,43.
19-09-2023
29
Tijdens de verslagperiode is in het bijzonder tijd besteed aan de verkoop en
overdracht van het perceel Himpenserdyk te Leeuwarden (verkoopopbrengst
€230.000,- in hoofdsom, BTW verlegd, hypotheekvrij dus netto inkomst voor de
boedel) Daarnaast is tijd besteed aan de voorbereiding aangifte OB
boedelperiode (het gaat hier om een substantiele aangifte gelet op het
aanzienlijk aantal verkopen BTW beslaste levering waarbij de BTW niet verlegd
kon worden omdat aan particulieren is verkocht), en er is tijd besteed aan fine
tuning van de crediteuren lijst t.b.v. de komende verificatieprocedure.
19-03-2024
31
Tijdens de verslagperiode is in het bijzonder tijd besteed aan de overdracht
van het perceel Himpenserdyk te Leeuwarden. Daarnaast is tijd besteed aan
Broek Zuid (boedelbijdrage verkoop bouwclaims). Daarnaast is tijd besteed
aan de crediteurenlijst ten behoeve van de komende verificatieprocedure en
aan de voorbereiding aangifte omzetbelasting boedelperiode.
20-06-2024
32
De meeste tijd in de verslagperiode is besteed aan voorbereiding van de
verificatievergadering van 5 september 2024 en aangifte omzetbelasting over
de boedelperiode. De crediteuren zijn aangeschreven en de crediteurenlijsten
zijn ingediend ten behoeve van de verifiatievergadering.
18-09-2024
33
De onderhavige verslagperiode ziet op de periode 5 september 2024 t/m 4
december 2024. Abusievelijk was bij verslag 33 niet ingevuld dat die zag op de
drie maanden ervoor.
In verslagperiode 34 heeft de curator diverse werkzaamheden verricht, die
zien op de verdere liquidatie van het resterende actief en afwikkeling van losse
eindjes. Het is nog niet gelukt tot tussentijdse uitdeling te komen omdat de
curator nog in afwachting is op de aanslag omzetbelasting over de
boedelperiode, waarvan de aangifte inmiddels alweer enige tijd geleden is
ingediend.
17-12-2024
34
Ook in verslagperiode 34 heeft de curator diverse werkzaamheden verricht,
die zien op de verdere liquidatie van het resterende actief en afwikkeling van
losse eindjes. Het is nog niet gelukt tot tussentijdse uitdeling te komen, want
nog steeds is de afwikkeling van de aangifte omzetbelasting over de
boedelperiode hangende. Over het laatste is telefonisch contact geweest
met de fiscus.
13-03-2025
35
1.1 Directie en organisatie
1.2 Lopende procedures
1.3 Verzekeringen
1.4 Huur
1.5 Oorzaak faillissement
1. Inventarisatie
Zie paragraaf 1.1 beginverslag d.d. 12 april 2013. 12-06-2018
8
Geen. 12-06-2018
8
Zie paragraaf 1.5 beginverslag d.d. 12 april 2013. 12-06-2018
8
Zie paragraaf 1.6 beginverslag d.d. 12 april 2013. 12-06-2018
8
Zie paragraaf 1.7 beginverslag d.d. 12 april 2013.
Samengevat:
Het faillissement is veroorzaakt door de destijds, in 2012 / 2013, ontstane
crisis in de bouwnijverheid.
12-06-2018
8
2.1 Aantal ten tijde van faillissement
2.2 Aantal in jaar voor faillissement
2.3 Ontslagaanzegging
2.4 Werkzaamheden personeel
3.1 Onroerende zaken
Toelichting onroerende zaken
2. Personeel
Personeelsleden
85
12-06-2018
8
Personeelsleden
100
12-06-2018
8
Datum AantalToelichting
7-3-2013
totaal 0
3. Activa
Voor een omschrijving van de bij aanvang van faillissement aanwezige
portefeuille onroerend goed, zie paragraaf 3.1 van het beginverslag. Zie ook
paragraaf 3.1 van verslag nummer 1. In de opeenvolgende verslagen is
weergegeven wanneer welke percelen zijn verkocht en geleverd. Daarnaast
behoren tot de boedel in het faillissement bouwclaims (rechten op realisatie
van bouw), welke behandeld worden in de paragraaf 'andere activa' hierna.
Tijdens de verslagperiode zijn verkocht de navolgende kavels:
Fuormanderij Bitgummole, nummers 1191 en 1192 (toestemming rechter-
commissaris: 1 juni 2018);
Bontebok, kavel ter grootte 1.066m2 (Hoogeveenseweg), kadastraal
Mildam J1674, 1670 en 1671 gedeeltelijk.
Er resteren thans nog twee kavels op de locatie Bontebok van respectievelijk
1.087m2 en 1.647m2.
Toestemming rechter-commissaris: 23 mei 2018; transport nog niet
gerealiseerd;
acht percelen Dyksfeart 29 tot en met 36 te Franeker, toestemming
rechter-commissaris: 8 maart 2018, transport nog niet gerealiseerd;
12-06-2018
8
volmacht transport notaris d.d. 14 maart 2018: kavels Fuormanderij
Bitgummole 20 en 21.
De boedelbijdragen over de door de bank in hypotheek genomen percelen
(Fuormanderij, Bontebok en Dyksfeart) wordt periodiek (eens per jaar
omstreeks 5 maart) afgerekend. De afspraak is dat de reëel bestede tijd,
besteed voor bemoeienissen van de curator, gefactureerd wordt.
Voor een volledige beschrijving van de ten tijde van faillissement aanwezige
portefeuille onroerend goed wordt verwezen naar paragraaf 3.1 van verslag
nummer 1.
Een overzicht van de verkopen en levering betreffende onroerend goed
posities is weergegeven in voorafgaande verslagen, steeds gespecificeerd
onder paragraaf 3.1 van ieder verslag.
Tijdens de verslagperiode zijn geen kavels verkocht of geleverd.
Daarnaast behoren tot de boedel in het faillissement bouwclaims (rechten op
realisatie van bouw) welke worden behandeld in de paragraaf andere activa
hierna.
Locatie 'De Eker' Goutum
Tot de boedel behoort een perceel bouwgrond in de wijk 'De Eker' te Goutum
(kadastraal G4864 (deels) en G4866 (deels)), totaal oppervlakte 3.281 m2,
bestaande uit 2.876 m2 grond en 405 m2 water.
De percelen maken deel uit van een gezamenlijk met PréBoHûs BV ontwikkelde
en (grotendeels) gerealiseerde woonwijk. Ten tijde van faillissement waren er
in deze wijk 31 kavels verkocht en bebouwd; (alleen) de huidige kadastrale
percelen zijn onbebouwd. De percelen zijn onbezwaard eigendom van de
boedel en bestemd voor woningbouw/realisatie van een openbare weg. Er zijn
voor deze locatie in de loop van de tijd diverse plannen gemaakt. Ook is voor
een deel van deze plannen in eerder stadium door PréBoHûs BV
bouwvergunning gevraagd en leges betaald. Nadien is gebleken dat, als
gevolg van een fout van de planning van de rooilijn, een aangepast plan
ontwikkeld moest worden waarin niet (de oorspronkelijk beoogde) zeven
woningen, maar (nog slechts) zes woningen gerealiseerd kunnen worden.
Thans ligt een bouwplan voor, welk plan voorziet in de realisatie van zes
woningen. Op grond van een calculatie van een (voor de markt haalbare)
koopprijs, een realiseerbare aanneemsom is een grondsom berekend waarbij
per m2 € 176,-- inclusief BTW (gemiddeld) realiseerbaar is.
De curator heeft PréBoHûs BV aangeboden de grond voor deze prijs ter
beschikking te stellen voor bouwexploitatie mits verkoop uiterlijk plaatsvindt 1
april 2019 onder voorwaarde dat, indien en voor zover op deze datum verkoop
aan derden niet heeft plaatsgevonden, de alsdan resterende oppervlakte door
PréBoHûs BV gekocht wordt van de boedel voor voormelde prijs ad € 176,-- per
m2 inclusief BTW.
14-09-2018
9
Tijdens de verslagperiode zijn koopovereenkomsten gesloten met betrekking
tot de navolgende objecten:
1. Locatie 'De Eker' te Goutum, kadastraal gemeente HUIZUM G 4864 deels
en G4866 deels, totaal oppervlak: 28 are en 5 centiare, geschikt voor
realisatie van zes vrijstaande woningen. Koper: de besloten
vennootschap PreBoHûs BV te Sint Annaparochie. Onder ontbindende
voorwaarde dat indien niet uiterlijk op 31 maart 2019 vijf van de zes te
realiseren woningen (voorgenomen woningbouw) door afnemer aan
derden zijn verkocht, afnemer (PreBoHûs BV) de bevoegdheid tot
12-12-2018
10
ontbinding heeft. De koopsom wordt niet vermeld voordat de koop
onherroepelijk is.
De door koper voor deze locatie ontwikkelde woningen worden uiterlijk per 31
december 2018 via Makelaardij Hoekstra Leeuwarden ten verkoop
aangeboden. De ontwerpen zijn ontwikkeld door en voor rekening van de
afnemer, PreBoHûs Bv.
Transport heeft, gelet op de ontbindende voorwaarde, nog niet
plaatsgevonden.
Er is geen sprake van een hypothecaire inschrijving; het betreft in casu vrij
boedelactief.
1. Locatie bouwterrein Himpenserdyk, kadastraal gemeente HUIZUM G
4824, oppervlakte +- 3.023m2, onbebouwd bouwterrein.
Koopovereenkomst onder ontbindende voorwaarden (verkrijging
bouwtitel / onherroepelijke omgevingsvergunning voor realisatie kerkelijk
centrum). Koopprijs onvermeld (commerciële redenen) zolang de koop
nog niet onherroepelijk is.
Er dient nog onderzoek te worden gedaan naar eventuele
bodemverontreiniging.
Er is sprake van een hypothecaire inschrijving op dit perceel (Rabobank).
1. Bontebok, kavel 2. Onbebouwd, voor bebouwing geschikt terrein,
kadastraal gemeente MILDAM J 1722, ter grootte van 10 are en 70
centiare, plaatselijk bekend Hoogeveenseweg te Bontebok. Koopprijs om
commerciële redenen hier niet te vermelden. Datum koopakte: 6 juli
2018. Levering heeft op verzoek van koper nog niet plaatsgevonden
(aangehouden). De reden is dat de omgevingsvergunning, door koper
aangevraagd, door de gemeente nog aangehouden is.
Nb.: eerder, op 24 mei 2018, werd een koopovereenkomst betreffende de
naastgelegen kavel 1 Bontebok ondertekend.
Resteert thans nog kavel 3. Dat is kadastraal perceel MILDAM J 1721 ter
grootte van +- 1.097m2. Elk van de kavels is geschikt voor één vrijstaande
grondgebonden woning. De kavels zijn relatief smal (17 meter) en lang (bijna
60 meter).
De curator heeft tijdens de verslagperiode onderhoudswerk laten uitvoeren
aan de boswal aan de oostzijde van kavel 3 Bontebok, dit (ook) in verband
met klachten van de oostelijke buren van het perceel. Zie het kostenoverzicht
(Noordmans 28 november 2018, € 2.413,95). Ter verrekening met de
belanghebbende (Rabobank) per 5 maart 2019.
1. Dyksfeart, kavels 29 tot en met 36
Bij verkoopovereenkomst, ondertekend op 8 december 2017 heeft de
curator verkocht aan de besloten vennootschap Werbouw Sint
Nicolaasga BV een perceel bouwterrein, circa 30 are en 32 centiare,
plaatselijk bekend als 'Dyksfeart' te 8801 ZE Franeker, kadastraal
FRANEKER E 688 tot en met 695, ten behoeve van de realisatie van
eengezinswoningen, bouwnummers 29 tot en met 36.
Er zijn ten behoeve van de realisatie van dit project versnellingsgelden
aanwezig. Dit zijn subsidies welke gestort zijn conform depotovereenkomst
onder notaris Jelsma Koelma te Franeker (voor deze: mr. J.W. Kram, kandidaat-
notaris). De depotovereenkomst dateert van 8 juni 2010. Het bedrag van het
versnellingsgeld beloopt € 6.500,-- per kavel. De versnellingsgelden zijn
toegekend door de gemeente (voorheen gemeente Franekardeel, thans
gemeente Waadhoeke). Tijdens de verslagperiode heeft overleg
plaatsgevonden over de toekenning van deze versnellingsgelden. Het overleg
vond plaats tussen gemeente (voor deze: de heer Wolbers), Makelaardij
Hoekstra (voor deze: de heer H. Fokkema), de notaris (voor deze: mr. J.W.
Kram) en de curator. Bij gelegenheid van deze bijeenkomst is afgesproken dat
de gemeente Waadhoeke akkoord geeft op vrijgaaf van de versnellingsgelden
ten behoeve van de afnemers van Werbouw BV (eindgebruikers).
Het bedrag van de versnellingsgelden ad € 6.500,-- per kavel kan uitgekeerd
worden aan de acht particuliere kopers; het surplusbedrag, aanwezig bij de
notaris, vervalt dan aan de gemeente. Achtergrond hiervan is dat voor vier
kavels (verkocht in het jaar vóór het faillissement) destijds geen
versnellingsgelden zijn uitgekeerd. De onderhavige kavels betreffen de laatste
(acht) kavels van het onderhavig project. De subsidie kan bij notarieel
transport worden uitbetaald (bij overdracht aan de eindgebruiker).
Met Werbouw BV is door de boedel een vergoeding afgesproken ad 3% rente
over de koopprijs van de totaalkavel vanaf 1 augustus 2018 tot datum
levering.
Voor de bouwclaims wordt verwezen naar paragraaf 3.8.
Tijdens de verslagperiode is een koopovereenkomst gesloten met betrekking
tot het navolgend object:
Bitgummermolen, Fuormanderij kavel 15, 16 en 17 (perceel grond
kadastraal Beetgum F nummer 1195 en 1196 (bouwgrond), koopprijs €
80,-- per m2 inclusief BTW (verkoop aan niet BTW-plichtige afnemer). De
akte van levering zal worden gepasseerd op 1 april 2019 of zoveel
eerder of later als partijen tezamen nader zullen overeenkomen.
De volgende posities op OG, belast met hypotheek (Rabobank) zijn nog in de
boedel aanwezig:
Bontebok, kavel 3;
Makkum, Menziesingel 4 tot en met 14, 4.587m2;
Goutum, Himpenserdyk, 3.023m2.
Voorts zijn tijdens de verslagperiode de navolgende kavels geleverd en
overgedragen:
Dyksfeart Franeker, 8 kavels: bouwkavel 5, transportdatum 21 december
2018; bouwkavel 7, transportdatum 18 februari 2019; bouwkavel 9,
transportdatum 20 december 2018; bouwkavel 11, transportdatum 27
december 2018; bouwkavel 13, transportdatum 27 december 2018;
bouwkavel 15, transportdatum 21 december 2018; bouwkavel 17,
transportdatum 20 december 2018; bouwkavel 19, transportdatum 27
december 2018.
De koopprijs beloopt totaal € 165.289,26, ofwel per kavel € 20.661,16 exclusief
BTW. De koopprijs is ten volle ten goede gekomen aan de hypotheeknemende
bank. De koopovereenkomsten zijn gesloten met WerBouw Sint Nicolaasga BV.
Na overleg met de gemeente Waadhoeke zijn de ten behoeve van de
bouwrealisatie gevoteerde versnellingsgelden door de gemeente vrijgegeven.
WerBouw BV heeft aan de boedel rentevergoeding betaald ad € 2.500,-- (zie
hiervoor het financieel overzicht).
Tijdens de verslagperiode heeft overleg plaatsgevonden met een kandidaat
gegadigde voor perceel Himpenserdyk te Leeuwarden. Bedoelde kandidaat
heeft zich teruggetrokken.
20-03-2019
11
Grondposities vrij van hypotheek:
In de boedel bevinden zich de navolgende grondposities, vrij van hypotheek:
1. locatie Vellema: percelen Huizen G4864 en G4866 deels ad 28 are en 0,5
ca, bouwlocatie "De Eker", bouwnummers 1 t/m 6. Er is een
koopovereenkomst gesloten met PreBoHus BV voor een hier niet te
noemen koopprijs. Ontbindende voorwaarde is, dat PreBoHus niet
uiterlijk 31 maart 2019 erin geslaagd zal zijn vijf van de zes woningen
van de voorgenomen woningbouw aan derden te verkopen. Aan de zijde
van verkoper is de ontbindende voorwaarde dat, indien niet uiterlijk 1
januari 2019 de voorgenomen woningen volgens het schetsplan door
PreBoHus via alle gangbare communicatiemiddelen aan derden te koop
worden aangeboden.
Op 6 februari 2019 heeft PreBoHus BV meegedeeld dat het verzoek
omgevingsvergunning bij de gemeente Leeuwarden, afdeling welstand, in
behandeling is genomen en dat welstand een positief advies heeft gegeven
op- of omstreeks 15 januari 2019. PreBoHus kon pas vanaf die datum de
woningen via gangbare communicatiemiddelen te koop aanbieden. PreBoHus
werkt nu aan bouwkundige tekeningen, zodat te zijner tijd een definitief
verzoek omgevingsvergunning kan worden ingediend. Inmiddels worden de
woningen te koop aangeboden via Makelaardij Hoekstra te Leeuwarden. Gelet
hierop is de curator bereid zijn bevoegdheid tot een beroep op ontbinding op
te schorten.
Een onderwerp van discussie zijn nog de onderhoudskosten van de openbare
weg ter plaatse. Dit onderhoud schiet tekort. Dit vloeit ook voort uit de
vertraagde realisatie van de bouw. De curator heeft PreBoHus BV gevraagd
hierover een voorstel te doen, opdat duidelijkheid gegeven kan worden zowel
jegens de gemeente als jegens de toekomstige bewoners.
1. Tzummarum: er heeft een fysieke scheiding plaatsgevonden van het
belang van de kavels Tzummarum (percelen Sjoerd Draaierstrjitte/Dirk
Dykstrastrjitte). Er is een bouwkavelindeling gemaakt. De percelen
worden per verkoop aangeboden op de relevante markt.
Tijdens de verslagperiode is een koopovereenkomst gesloten met betrekking
tot het navolgend object:
Bontebok, kavel 3: verkoopprijs € 89.000,-- inclusief BTW (verkoop aan
een particulier). Het transport dient nog plaats te vinden.
Thans zijn nog in de boedel aanwezig de navolgende posities onroerend goed:
Makkum, Menziessingel 4 t/m 14, 4.587 m2;
Goutum, Himpenserdyk, 3.023m2.
Voormelde posities OG zijn belast met hypotheek Rabobank.
Grondposities vrij van hypotheek:
In de boedel bevinden zich de navolgende grondposities, vrij van hypotheek:
1. Locatie Vellema, percelen gemeente Huizen, G4864 en G4866 deels
(bouwlocatie De Eker). Bouwnummers 1 t/m 6.
Na diverse vertraging 'loopt' de verkoopprocedure thans: het gaat om zes
kavels ('appartementen op de grond aan het water'). De inschrijfprocedure is
van start gegaan en sluit op 25 juni 2019. Er is voldoende gading. Verkoopprijs
27-06-2019
12
€ 409.000,-- per kavel gemiddeld. PreBoHûs BV zal vanaf het begin van het
najaar 2019 de bouw realiseren. De boedel realiseert € 180,-- per m2 inclusief
BTW. Afwikkeling is te verwachten in de eerste helft van het jaar 2020.
1. Tzumarrum:
Percelen Sjoerd Draaijerstrjitte/Dirk Dykstrastrjitte. Er is een
bouwkavelindeling gemaakt. De percelen worden thans ter verkoop
aangeboden via Makelaardij Hoekstra.
2. 50% aandeel in gemeenschappelijke eigendom perceel Oebele Omwei,
kadastraal Warrega C1559, ter groote van 02.43.10 ha (agrarische grond
gelegen direct naast de dorpskern Wartena. Mede-eigenaar (50%)
Jansma Projectontwikkeling BV. Bijzonderheden: verwervingsprijs (2007)
. De eerste tranche is direct betaald (door Van der Werf/Jansma aan
verkoper). De tweede tranche is pas opeisbaar als er een
onherroepelijke bestemmingsplanwijziging heeft plaatsgevonden ten
behoeve van woningbouwontwikkeling. Verkoper heeft een
terugkooprecht indien de bestemmingswijziging niet heeft
plaatsgevonden voor 1 januari 2013. Dat terugkooprecht kan verkoper
uitoefenen voor een prijs groot € 48.620,--. Het terugkooprecht is louter
afhankelijk van de wil van verkoper. Verkoper mag en moet het perceel
blijven gebruiken als agrarische grond. Verkoper hoeft hiervoor geen
vergoeding te betalen aan koper. Deze situatie is als sinds 2007 feitelijk
ongewijzigd. Er zijn geen initiatieven genomen tot
bestemmingsplanwijziging te komen. Achtergrond is, dat de voormalige
gemeente Boarnsterhim een tweede ontsluiting eiste vanaf het te
ontwikkelen plan; deze tweede ontsluiting was niet op economisch
verantwoorde wijze in de begroting op te nemen.
Thans is de curator in bespreking ten einde tot uitkoop te geraken; hierover is
overeenstemming en er zal toestemming aan de rechter-commissaris worden
gevraagd.
Ontvlechting van het belang van Van der Werf's Bouwbedrijf BV uit Franeker
Zuid CV. Deze ontvlechting heeft, na lange tijd, zijn beslag gekregen. De akten
zijn op 12 juni 2019 getekend. De instrumenterend notaris (Herman &
Schuttevaer) zal zorgen voor inschrijving in het handelsregister.
Tijdens de verslagperiode heeft levering plaatsgevonden vanuit de boedel aan
Pré-Bo-Hûs te Franeker van het bouwterrein aan De Eker te Goutum ter
grootte van 28 are, 5 centiare, kadastraal gemeente Huizum, sectie G, nummer
Omzetbelasting is verlegd conform artikel 24b A lid 1, uitvoeringsbesluit OB
1968. Levering heeft plaatsgevonden bij akte d.d. 23 juli 2019. Na aftrek van
notariële kosten en makelaarscourtage ad € 9.157,50 is door de boedel
ontvangen een bedrag van € 403.707,56.
Daarnaast is tijdens de verslagperiode vanuit de boedel geleverd het perceel
bouwgrond Hoogeveensweg 4 te Bontebok, bekend als kavel 3, verkoopprijs €
89.000,--, na aftrek van kosten (makelaarscourtage, notariële kosten) is een
netto bedrag ad € 86.142,75 rechtstreeks betaald aan de Rabobank ter
aflossing op de hypothecaire geldlening. De akte van levering is gepasseerd op
12 augustus 2019.
Onroerend goed posities
Thans zijn nog in de boedel aanwezig de navolgende posities onroerend goed:
Makkum, Menziessingel 4 t/m 14, 4.587 m2;
Goutum, Himpenserdyk, 3.023 m2;
Voormelde posities OG zijn belast met hypotheek Rabobank.
24-09-2019
13
Grondposities, vrij van hypotheek:
Tzummarum:
percelen Sjoerd Draaijerstrjitte / Dirk Dykstrastrjitte (zie voorafgaande
verslagen);
50% aandeel in gemeenschappelijke eigendom, perceel Oebele Omwei,
kadastraal Warrega C1559, ter grootte van 02.43.10 ha (agrarische grond,
onbebouwd). Tijdens de verslagperiode is op 16 juli 2019 een
koopovereenkomst gesloten tussen Nobel Projectontwikkeling Drachten BV als
koper en de curator als verkoper betreffende het 50% onverdeeld eigendom
van het perceel onroerend goed, onbebouwd, agrarische bestemming, gelegen
aan de Oebele Omwei, kadastraal Warrega C1559, ter grootte van 02.43.10
ha exclusief omzetbelasting. Bedongen is dat overdacht door middel van
levering ten titel van koop uiterlijk 1 september 2019 of zoveel eerder als
mogelijk zal blijken te zijn, plaatsheeft ten kantore van notaris Jelsma Koelma
Notarissen te Franeker.
Afwikkeling dient thans nog plaats te vinden.
De in de boedel aanwezige grondposities, zoals omschreven in het voorgaand
verslag (verslag d.d. 24 september 2019), zijn nog ongewijzigd in de boedel
aanwezig. Tijdens de verslagperiode is nog geen uitvoering gegeven aan de
koopovereenkomst tussen Nobel Projectontwikkeling Drachten BV als koper en
de curator als verkoper betreffende het 50% onverdeeld eigendom van het
perceel onroerend goed kadastraal Warrega C1559. Volgens mededeling van
de notaris d.d. 8 november 2019 wordt nog steeds gewacht op de benodigde
instemming van de hypotheekhouder (oorspronkelijk verkoper). De curator
heeft gerappelleerd.
06-01-2020
14
Tijdens de verslagperiode is uitvoering gegeven aan de koopovereenkomst
tussen Nobel Projectontwikkeling Drachten BV als koper en de curator als
verkoper betreffende het 50% onverdeeld eigendom van een perceel
onroerend goed, kadastraal Warrega, sectie C, nummer 1559. Het ontvangen
bedrag beloopt € 24.310,--.
Thans zijn nog in de boedel aanwezig de navolgende posities onroerend goed:
Makkum, Menziesingel 4 tot en met 14, 4.587m2;
Goutum, Himpenserdyk, 3.023m2.
Voormelde posities OG zijn belast met hypotheek Rabobank, de waarde van
deze posities ligt echter boven de huidige restantvordering van de Rabobank.
Voorts:
Grondposities, vrij van hypotheek:
Tzummarum: percelen Sjoerd Draaijerstrjitte / Dirk Dijkstrastrjitte (zie
voorafgaande verslagen).
20-03-2020
15
Tijdens de verslagperiode is een koopovereenkomst tot stand gekomen
betreffende het aan de boedel toebehorende gedeelte van perceel D2 te
Tzummarum (Sjoerd Draijerstrjitte). De prijs is voor de boedel gunstig, maar
wordt om commerciële redenen hier niet genoemd. Toestemming is verzocht
aan de rechter-commissaris. Deze toestemming is verzocht op 4 juni 2020,
derhalve op de laatste dag van de verslagperiode. Toestemming is nog niet
verkregen.
10-06-2020
16
Kavel D2 Tzummarum (Sjoerd Draijerstrjitte)
Zie vorig verslag. Er is een koopovereenkomst tot stand gekomen. Kavel D2
(onbebouwd bouwperceel), oppervlakte 542 m2. Koopprijs € 50.000,-- inclusief
14-09-2020
17
btw. Kavel D2 bestond uit perceel C 3733 ter grootte van 1 are en 37 ca en
perceel C 3732 ter grootte van 4 are en 7 ca. Perceel C 3733 stond ten name
van Pré-Bo-Hûs BV en perceel C 3732 stond ten name van Van der Werf’s
Bouwbedrijf BV.
In de verdeelakte, waarbij Pré-Bo-Hûs BV en Van der Werf’s Bouwbedrijf BV
het gehele areaal te Tzummarum onderling hebben verdeeld (notariële akte
d.d. 1 februari 2018). Deze verdeling is uiteengezet in het openbaar verslag
d.d. 9 maart 2018, pagina 17 van 41.
Volgens de verdeelakte zou Pré-Bo-Hûs BV perceel 3733 in eigendom leveren
aan Van der Werf’s Bouwbedrijf BV (verdeelakte d.d. 1 februari 2018, pagina
4). Deze overdracht door Pré-Bo-Hûs BV aan Van der Werf’s Bouwbedrijf heeft
echter na 1 februari 2018 abusievelijk niet plaatsgevonden. Ten tijde van de
beoogde verkoop en overdracht aan de koper stond perceel C 3733 derhalve
nog ten name van Pré-Bo-Hûs BV.
Daarvan uitgaande hebben partijen (achteraf abusievelijk) afgerekend aldus
dat Pré-Bo-Hûs BV van de koopprijs ontving 137/544 maal € 50.000,-- = €
12.591,91 in hoofdsom (afgezien van kosten). Van der Werf’s ontving 407/544
maal € 50.000,-- = € 37.408,09 in hoofdsom. Na kosten ontving Van der Werf’s
Bouwbedrijf BV conform een akte van overdracht en nota afrekening (beiden
d.d. 1 juli 2020) een bedrag groot € 36.511,09.
Uit een en ander volgt dat de boedel een obligatoire aanspraak jegens Pré-Bo-
Hûs BV heeft ten bedrage van € 12.591,91. De curator zal Pré-Bo-Hûs BV
aanspreken voor deze vordering.
Thans bevinden zich in de boedel de navolgende onroerend goed posities:
Makkum, Menziessingel 4 tot en met 14, 4.587 m2;
Goutum, Himpenserdyk, 3.023 m2;
Voormelde posities OG zijn belast met hypotheek Rabobank. Echter, de
schuldpositie jegens de Rabobank is inmiddels vrijwel geheel uitgenomen (zie
hierna punt 5.1).
Onroerend goed posities vrij van hypotheek:
Tzummarum, perceel C 3730 ter grootte van 1 ha, 15 are en 35 ca
Ten aanzien van dit perceel is aan Werbouw Sint Nicolaasga BV opdracht
gegeven te komen tot een verkaveling en een bouwplan (ten behoeve van
realisatie woningbouw ter plekke).
Tot zover de onroerend goed posities, aanwezig in de boedel. Ten opzichte
van de aanspraken tot levering onroerend goed (bouwclaims) geldt dat de
boedel hierin nog aanzienlijke posities inneemt (zie hierna punt 3.7).
Inzake Tzummarum heeft WerBouw BV opdracht om na verkaveling tot een
plan voor ontwikkeling te komen.
Inzake Makkum (Menziessingel 4 tot en met 14):
Geen ontwikkelingen tot heden.
Inzake Goutum (Himpenserdyk, 3.023m2):
Er is contact met een gadingmaker. Er is ook contact met de gemeente over
een uitbreiding van de bestemming ter plaatse.
Terug in komend verslag.
14-12-2020
18
Aanwezig in de boedel zijn nog de navolgende onroerend goed posities: 10-06-2021
20
Goutum, Himpenserdyk, 3.023m2:
De ruimte binnen het bestemmingsplan voor ontwikkelingen ter plekke is
beperkt. Er geldt een maximum bouwhoogte, er gelden beperkingen met
betrekking tot toelaatbaarheid bewoning. In de nabijheid loopt een
hoogspanningsleiding. Rekening moet worden gehouden met de
Natuurbeschermingswet. Niettemin kan mogelijk in het jaar 2021 tot afronding
gekomen worden door middel van verkoop en overdracht.
Menziesingel Makkum:
Kavel Makkum F788, groot 4.587m2. De kavels zijn bestemd voor vrijstaande
woningen. Overige typologiën zijn op grond van het bestemmingsplan
uitgesloten. Gekoerst wordt op toestemming geschakeld vrijstaande woningen
(garages aaneen). Dit levert de hoogste grondopbrengst. Mogelijk kan dit jaar
worden afgewikkeld.
Tzummarum (zie hierna).
Voorts bevinden zich in de boedel aanspraken jegens de gemeente
Leeuwarden, ter zake van bouwclaims in de Zuidlanden. In casu gaat het om
123 kavels welke in tranches in de toekomst zullen worden aangeboden.
Tenslotte oefent de boedel ook bouwclaims uit in het project Broek-Zuid
(overeenkomst bouwontwikkeling met Bouwfonds/BPF).
Verwezen wordt naar het vorig verslag. Aanwezig in de boedel zijn nog de
volgende onroerend goedposities:
Goutum, Himpenserdyk, 3023m2;
Tijdens de verslagperiode geen ontwikkelingen.
Menziesingel Makkum:
Kavel Makkum F788, groot 4.587 m2
Nog altijd overleg met de gemeente over de op grond van het
bestemmingsplan toegelaten invulling (toestemming geschakeld vrijstaande
woningen). Overigens tijdens de verslagperiode geen ontwikkelingen.
Tzummarum:
Deze grondpositie is betrokken in een tijdens de verslagperiode tot stand
gekomen finale afwikkeling inzake de rechtsverhouding met Pré-Bo-Hûs te Sint
Annaparochie. Onderdeel van deze overeenkomst (hierna gespecificeerd
uiteen te zetten) is, dat deze grondpositie wordt verkocht en overgedragen
aan Pré-Bo-Hûs BV voor koopsom ad € 315.000,-- exclusief btw (netto
opbrengst voor de boedel; geen hypothecaire zekerheden). De som bestaat
uit een bruto verkoopprijs ad € 100,-- per vierkante meter (minus de kosten
van het voor bebouwing gereedmaken van de grond).
Voorts bevinden zich in de boedel aanspraken jegens de gemeente
Leeuwarden ter zake van bouwclaims in de zuidlanden (123 kavels). Tenslotte
oefent de boedel ook bouwclaims uit in het project Broek-Zuid (overeenkomst
bouwontwikkeling met Bouwfonds BPF). Zie hierna paragraaf 3.8. Tijdens de
verslagperiode is op de bouwclaim Broek-Zuid ontvangen een bedrag groot €
41.140,--.
10-09-2021
21
Verwezen wordt naar het vorig verslag. Aanwezig in de boedel zijn de
volgende onroerend goedposities:
Goutum, Himpenserdyk, 3.023 m2;
Tijdens de verslagperiode geen ontwikkelingen
Menziesingel Makkum:
Kavel Makkum F788, groot 4.587m2
Bestemd voor woningbouw. Vrijstaand. Gekoerst wordt op toestemming
07-12-2021
22
geschakeld vrijstaande woningen (garages aaneen) tot optimalisatie van de
grondopbrengst. Tijdens de verslagperiode geen ontwikkelingen.
Tzummarum:
Tijdens de verslagperiode is de vaststellingsovereenkomst met Pré-Bo-Hûs BV
definitief geworden, geformaliseerd en ondertekend. Hoofdbestanddelen:
inzake Goutum de Eker (locatie Vellema):
De curator komt jegens de gemeente Leeuwarden de verplichting tot
woonrijpen na. Kosten, geschat ad €90.000,--, zullen ten laste van de
boedel (deels ten laste van de bankgarantie) worden voldaan. Pré-Bo-
Hûs aanvaardt een regresvordering van de boedel jegens haar ad €
45.000,--, welke bedrag in mindering wordt gebracht op de door de
curator voorlopig erkende prefaillissementsvordering van Pré-Bo-Hûs ad
€204.545,--;
Tzummarum (Vossebosk):
De curator levert aan Pré-Bo-Hûs BV de ten name van Van der Werf's
Bouwbedrijf BV geregistreerde percelen grond te Tzummarum voor een
koopprijs € 315.000,-- ex btw, kosten koper.
Franeker: (projecten 28 woningen Fortuna en 28 woningen Optima):
De curator plaatst een vordering van Pré-Bo-Hûs ad € 34.600,-- op de
lijst voorlopig erkende concurrente schuldvorderingen.
Bolsward, Laad en Zaad (Spijksma):
Pré-Bo-Hûs erkent jegens Van der Werf's Bouwbedrijf BV een bedrag
groot € 50.000,-- verschuldigd te zijn. Dit bedrag vloeit voort uit
prefaillissementsaanspraken en wordt derhalve in aftrek gebracht op de
prefaillissementsaanspraken van Pré-Bo-Hûs BV uit hoofde van
Vossebosk Tzummarum, zodat per saldo resteert € 74.653,-- te vorderen.
Ontwikkel- en Bouwclaim Zuidlanden Leeuwarden:
De curator spant zich in pro resto 36 bouwkavels voor zo veel mogelijk
aan Pré-Bo-Hûs aan te doen bieden tegen een vaste boedelvergoeding;
de feitelijke aanbieding is uitdrukkelijk afhankelijk van medewerking van
de zijde van de gemeente;
in totaal (per saldo) is sprake van een concurrente
prefaillissementsvordering van Pré-Bo-Hûs ad € 268.798,-- (door de
curator erkent).
Thans zal de vaststellingsovereenkomst uitgevoerd worden.
Stand van zaken:
Bouwclaims Zuidlanden (Leeuwarden):
Tijdens de verslagperiode is op verzoek van de gemeente Leeuwarden
gesproken over een meer gespreide aanbieding (dus niet: strikte handhaving
van de eindtermijn in het jaar 2025).
Pro resto heeft de boedel aanspraak op aanbieding door de gemeente
Leeuwarden van 1123 kavels.
Een overzicht van aangeboden en door de boedel aanvaarde kavels is na
opvraag en na gebleken belang bij de curator verkrijgbaar.
Tijdens de verslagperiode heeft overdracht plaatsgevonden van het perceel
Sjoerd Draaijerstraat te Tzummarum aan PreBoHus BV in gevolge de
vaststellingsovereenkomst, benoemd in het vorig verslag. De
verkoopopbrengst na kosten beloopt € 381.013,87. Datum ontvangst: 31
december 2021.
Daarnaast is ontvangen een boedelbijdrage inzake verkoop Zuidlanden
(Zwanenburg Projecten BV) ad € 69.575,--. Een overzicht van aangeboden en
door de boedel aanvaarde kavels is na opvraag en na gebleken belang bij de
curator verkrijgbaar.
11-03-2022
23
Tijdens de verslagperiode heeft afrekening plaatsgevonden met de gemeente
Leeuwarden inzake het project 'De Eker'.
Toelichting:
Met Van der Werf's Bouwbedrijf BV is door de gemeente Leeuwarden in het
jaar 2006 een exploitatieovereenkomst gesloten voor de ontwikkeling van
plusminus 36 woningen op de locatie Vellema te Goutum. Ten tijde van
faillissement waren hiervan 30 woningen gerealiseerd. Er was nog grond
aanwezig voor de realisatie van 6 vrijstaande woningen. Deze grond behoorde
in vrije eigendom aan de boedel.
De grond is door de boedel verkocht en geleverd aan PréBoHûs te Sint
Annaparochie voor een bedrag groot € 409.090,91 exclusief btw. Zie
verslagnummer 13. Levering vond plaats op 23 juli 2019.
In het project is Van der Werf's Bouwbedrijf bovendien eigenaar van de grond,
bestemd voor publiek domein (straten, trottoirs). Volgens de
grondexploitatieovereenkomst zou Van der Werf na voltooiing van het project
het openbaar gebied in woonrijpe staat terugleveren aan de gemeente voor
het symbolisch bedrag van € 1,--, waarna de gemeente het onderhoud van het
openbaar gebied zou overnemen.
Dit betekende de verplichting aan de zijde van Van der Werf's Bouwbedrijf BV
jegens de gemeente om, op haar kosten, het openbaar gebied eerst
(voorafgaand aan de bouw) bouwrijp en daarna (na realisatie van de bouw)
woonrijp te maken (dat wil zeggen: op haar kosten te zorgen voor aanleg van
bestrating, openbare verlichting, op- en afritten, et cetera).
Tot zekerheid voor de nakoming van die verplichting heeft Van der Werf's
Bouwbedrijf BV in het jaar 2006 een bankgarantie ten gunste van de
gemeente Leeuwarden gegeven ad € 150.000,--. Deze bankgarantie is in het
jaar 2011 vervangen door een bankgarantie van maximaal € 50.000,--, gelet
op het feit dat in dat jaar een groot deel van de locatie was bebouwd en het
openbaar gebied toen woonrijp was gemaakt.
Na faillissement is het grootste deel van het woonrijp gemaakt openbaar
gebied voor een symbolisch bedrag door de curator overgedragen aan de
gemeente Leeuwarden. Er resteerde daarna nog het deel van het openbaar
gebied, gelegen aan de locatie (bouwgrond) van de hiervoor bedoelde zes nog
te bouwen woningen.
De boedel heeft er belang bij dat de gemeente dit gebied uit de boedel
overneemt en de onderhoudsverplichting in de toekomst op zich neemt.
Daarnaast was het zo dat het project Vellema gedragen werd door PréBoHûs
BV en Van der Werf's Bouwbedrijf BV gezamenlijk; in de interne relatie tussen
beide partijen werden revenuen en kosten gedeeld op basis van ieder 50%.
PréBHûs had in de interne relatie projectkosten gedragen en zij had ten tijde
van faillissement een voorwaardelijke vordering jegens Van der Werf's
Bouwbedrijf BV tot vergoeding hiervan ad € 204.545,--. Deze vordering van
PréBoHûs BV heeft de curator als concurrente schuldvordering voorlopig
erkend.
Om twee redenen heeft de curator het verstandig geacht de vordering van de
gemeente Leeuwarden voor nakoming van kosten woonrijp maken van het
resterende deel als boedelvordering feitelijk na te komen:
ten eerste is de vordering van de gemeente gedeeltelijk gezekerd door
middel van voornoemde bankgarantie ad € 50.000,--. Indien de
gemeente deze bankgarantie zou trekken, dan ontstaat een
08-06-2022
24
regresvordering van de bank jegens de boedel. Die regresvordering is
gezekerd door eerste recht van hypothecaire inschrijving op percelen
onroerend goed, eigendom van de boedel.
ten tweede heeft de gemeente Leeuwarden informeel te kennen
gegeven van mening te zijn dat de overeenkomst met haar door de
boedel nagekomen behoord te worden, dus ook voor het resterende
bedrag ad € 49.957,--. Dit doet zij, omdat zij van haar kant ook loyaal
meewerkt aan de bouwclaim en consultatieovereenkomst, waarover
eerder verslag is gedaan. Ingevolge deze bouwclaim en
consultatieovereenkomst heeft de boedel nog aanspraak in de toekomst
op inlossing in tranches ad 123 kavels.
Om deze redenen heeft de curator de navolgende afwikkeling uitgevoerd:
uit de boedel is het volle bedrag betaald van de kosten woonrijp maken
De Eker ad € 99.957,--;
de gemeente geeft de bankgarantie vrij en verklaart daarop geen
aanspraak te maken;
de bank brengt een resterend debetsaldo ad € 5.157,65 in rekening aan
de boedel, welk bedrag door de boedel voldaan wordt en;
de bank geeft vervolgens vrijgaaf van al haar nog aanwezig
zekerheidsrechten, opdat de boedel de resterende OG-posities als vrij
actief kan verkopen.
Via deze route is de loyale medewerking door de gemeente aan de afwikkeling
van de bouwclaim en consultovereenkomst voor de komende jaren te
verwachten.
In de rechtsverhouding met PréBoHûs BV heeft Van der Werf's Bouwbedrijf BV,
na betaling aan de gemeente Leeuwarden, een regresrecht ad € 45.000,--.
Deze vordering stamt uit een rechtsverhouding aangegaan voor faillissement
en kan tot het beloop ad € 45.000,-- verrekend worden met aanspraken van
PréBoHûs BV als concurrent schuldeiser in het faillissement.
Aldus is tijdens de verslagperiode overeengekomen en nagekomen:
de boedel heeft aan de gemeente betaald € 120.931,34 (bedrag inclusief
btw);
de boedel heeft aan de bank betaald € 5.157,65;
de bank heeft haar hypothecaire- en overige zekerheden vrijgegeven;
de bankgarantie is door de gemeente aan de bank teruggeven.
Voor de financiële verantwoording wordt verwezen naar het tussentijds
financieel verslag.
Bouwclaim overig:
Tijdens de verslagperiode geen relevante ontwikkelingen.
Tot de boedel behoren nog de navolgende onroerend goed posities:
Goutum, Himpenserdyk: 3.023 m²
Tijdens de verslagperiode geen ontwikkelingen
Makkum, Menziessingel:
kavel Makkum F788 ter grootte van 4.587 m²
Tijdens de verslagperiode geen ontwikkelingen
Bouwclaims:
Zie paragraaf 3.8
19-09-2022
25
Tot de boedel behoren nog de navolgende onroerend goed posities: 21-12-2022
Goutum, Himpenserdyk: 3.023 m²
Tijdens de verslagperiode heeft een eerdere belangstellende opnieuw
contact gezocht. Er zijn
tussen de curator en de belangstellen voorstellen gedaan voor clausules
met betrekking tot de
mogelijkheid het beoogde gebruiksdoel te realiseren (binnen de
bestaande bestemming). Er is
hierover nog geen overeenstemming. Het gesprek zal worden
voortgezet. Aangetekend wordt, dat
de marktpositie geen aanleiding geeft al te langdurige voorbehouden te
aanvaarden.
Makkum, Menziessingel:
kavel Makkum F788 ter grootte van 4.587 m²
Er is een uitgewerkt bouwplan, welk plan goedkeuring heeft van de
gemeente. Een
omgevingsvergunning kan direct worden verleend. Het gaat om
langsgeschakelde grondgebonden
eensgezinswoningen. De beoogde bouwer is nog afwachtend in verband
met calculatie
onzekerheden. Afgesproken is, dat in januari 2023 op dit punt definitief
zekerheid gegeven wordt;
indien niet, dan zal de grond aan een projectontwikkelaar worden
aangeboden.
Bouwclaims:
Zie paragraaf 3.8
26
Tot de boedel behoren de volgende onroerend goed posities:
Goutum, Himpenserdyk: 3.023 m²
Er is gading gemaakt voor aankoop; er ligt nog een probleem met betrekking
tot de ontwikkelingsmogelijkheden op de betrokken locatie. Hopelijk kan hierop
de komende verslagperiode een besluit volgen. Als de huidige gadingmaker
geen positief besluit neemt, dan zal de curator zich tot andere gadingmakers
wenden.
Makkum, Menziessingel:
Kavel Makkum F788 ter grootte van 4.587 m²
Verwezen wordt naar het vorig verslag. De huidige ontwikkelaar heeft te
kennen gegeven zijn positie over te willen dragen aan een opvolgend
ontwikkelaar, die (ten eerste) de grond van boedel koopt en (ten tweede) aan
de huidige ontwikkelaar een vergoeding voor diens kosten voldoet. De curator
onderhandelt hierover en zal tijdens de komende verslagperiode een
verkoopbesluit kunnen nemen.
Bouwclaims:
Zie paragraaf 3.8
08-03-2023
27
Locatie Menziessingel te Makkum:
Acht percelen grond ter grootte van circa 45 are en 87 centiare in totaal,
plaatselijk bekend Menziessingel 4-14, gelegen te 8754 LD Makkum, kadastraal
Makkum F788, bouwnummers 4 tot en met 14.
Er is tijdens de verslagperiode een onvoorwaardelijke koopovereenkomst tot
stand gekomen. De koopprijs is € 458.700,-- inclusief omzetbelasting.
Overdracht als bouwterrein (btw-plichtig). Transportdatum is nog niet bekend.
Koper is een professionele ontwikkelaar.
14-06-2023
28
Datum van overdracht is nog niet bekend. Overeengekomen is dat de
overdracht uiterlijk 1 juli 2023 plaatsvindt.
Locatie Menziessingel te Makkum:
Zes percelen bouwgrond (in het vorig verslag stond ten onrechte acht percelen
bouwgrond), elk perceel bestemd voor één vrijstaande woning, totaal
oppervlakte circa 45 are 87 centiare, plaatselijk bekend Menziessingel 4-14,
verkocht voor een koopprijs ad € 100,-- per vierkante meter, derhalve €
458.700,--. In het vorig verslag staat ten onrechte vermeld dat dit bedrag
isinclusief omzetbelasting; het moet zijnexclusief omzetbelasting. De verkoop zal
plaatsvinden belast met omzetbelasting; de verleggingsregeling
omzetbelasting zal niet worden toegepast nu geen sprake meer is van een
executoriale verkoop in overleg met een zekerheidsnemer. Er is sprake van
vrije liquidatie vanuit de boedel. De verplichting tot het toepassen van de
verleggingsregeling is daarom niet meer aan de orde. De transportdatum is 18
september 2023 (na de verslagperiode).
Daarnaast is tijdens de verslagperiode een koopovereenkomst tot stand
gekomen met betrekking tot het perceel Himpenserdyk, perceel onbebouwde
grond (bouwterrein) kadastraal Huizum sectie G nummer 4824, groot ongeveer
3.023 vierkante meter. Koopprijs: € 230.000,-- te vermeerderen met
omzetbelasting. Twee ontbindende voorwaarden:
verkrijging van de Gemeente Leeuwarden van een principe uitspraak tot
afgifte van een WABO vergunning op grond waarvan het bouwplan
gerealiseerd kan worden. Het bouwplan betreft ter realisatie van een
kerkgebouw. Op deze voorwaarde kan koper tot uiterlijk drie maanden
na het aangaan van de koopovereenkomst een beroep doen.
afgifte van een onherroepelijke WABO vergunning voor realisering van
voornoemd bouwplan. Op deze voorwaarde kan koper uiterlijk 12
maanden na het aangaan van de overeenkomst een beroep doen.
Als datum van het aangaan van de overeenkomst geldt 9 augustus 2023. Van
de zijde van de curator is als ontbindende voorwaarde bedongen dat uiterlijk 2
maanden na aangaan van de overeenkomst toestemming moet zijn verkregen
voor het aangaan van de overeenkomst (rechter-commissaris).
en voorts: toestemming van de zijde van de gemeente tot verkoop en
overdracht aan de koper vrij van de in de eigendomsakte ten behoeve
van de gemeente opgenomen kettingbedingen en kwalitatieve
verplichtingen. Uiterlijk 8 oktober 2023.
Tot zover het perceel aan de Himpenserdyk.
19-09-2023
29
Tijdens de verslagperiode heeft levering plaatsgevonden van de zes percelen
bouwgrond (elk bestemd voor één vrijstaande woning) aan de Menziessingel
4-14 te Makkum. Koopprijs € 100 per vierkante meter. Kooprijs € 458.700
exclusief omzetbelasting. De verkoop het plaatsgevonden belast met
omzetbelasting; de verleggingsregeling is in casu niet toegepast nu geen
sprake meer is van een executoriale verkoop in overleg met een
zekerheidsnemer. Het bedrag ad € 555.027 met aftrek van een kostenpost ad
€ 115,39 (kostenlegalisatie, handtekening en overige notariële kosten) is op
28 september 2023 op de faillissementsrekening ontvangen. Verwezen wordt
naar het bijgevoegd tussentijds financieel verslag per 4 december 2023.
Daarnaast is thans concreet uitzicht op feitelijke overdracht van het perceel
aan de Himpenserdyk te Leeuwarden. Perceel onbebouwde grond
(bouwterrein) kadastraal huizen sectie G 4824 ter grootte van ongeveer 3.023
vierkante meter. Koopprijs € 230.000,-- vermeerderen met omzetbelasting.
01-01-2024
30
3.2 Werkzaamheden onroerende zaken
3.3 Bedrijfsmiddelen
Toelichting bedrijfsmiddelen
3.4 Bodemvoorrecht fiscus
3.5 Werkzaamheden bedrijfsmiddelen
3.6 Voorraden / onderhanden werk
Toelichting voorraden / onderhanden werk
3.7 Werkzaamheden voorraden / onderhanden werk
Koper heeft verklaard niet langer beroep te doen op de ontbindende
voorwaarden. De transportakte wordt voorbereid; te voorzien is dat
overdracht zal plaatsvinden in de maand januari 2024. Terug inkomend
verslag.
Tijdens de verslagperiode zijn alle voorbereidende werkzaamheden voor
overdracht van het perceel aan de Himpenserdyk te Leeuwarden uitgevoerd.
De overdracht heeft feitelijk plaatsgevonden op 14 maart 2024, derhalve na de
verslagperiode, de bate (€ 230.000,-- in hoofdsom, BTW verlegd) wordt
verantwoord in het komend verslag.
19-03-2024
31
Tijdens de verslagperiode heeft overdracht van het perceel aan de
Himpenserdyk te Leeuwarden plaatsgevonden. De bate beloopt
heeft betrekking op verrekening betaalde zakelijke lasten.
20-06-2024
32
Zie hierna paragraaf 3.8. 14-09-2018
9
Zie hierna paragraaf 3.8 10-09-2021
21
Zie hiervoor paragraaf 3.1 14-06-2023
28
Zie hiervoor paragraaf 3.1 19-09-2023
29
Zie paragraaf 3.5 verslag nummer 1 d.d. 1 juli 2013. 12-06-2018
8
Zie paragraaf 3.9 verslag nummer 1. 12-06-2018
8
Broek-Zuid
Tijdens de verslagperiode geen ontwikkelingen.
Bolsward (Laad en Zaad):
20-03-2020
15
Tijdens de verslagperiode geen ontwikkelingen.
Broek-Zuid
Tijdens de verslagperiode is een driepartijenovereenkomst tot stand gekomen
met BPD Zwolle, een niet nader genoemde projectontwikkelaar en de curator
inzake de afwikkeling van de bouwclaim Broek-Zuid. De hoofdkenmerken van
de overeenkomst zijn:
Van der Werf's Bouwbedrijf BV ontvangt een hier niet nader genoemde
vergoeding ex BTW, tot betaling waarvan BPD Ontwikkeling BV zich
verplicht;
bedoelde vergoeding (een bedrag per kavel) wordt toegerekend aan elk
van de relevante kavels in uitbreidingsplan fase 1 Broek-Zuid,
genummerd opeenvolgend V20 t/m V42;
de bijdrage heeft te gelden als vergoeding tegen kwijting voor Van der
Werf's Bouwbedrijf BV ter zake haar aanspraken, voortvloeiend uit de
relevante bepaling uit het koopcontract van november 1997, voor zover
de bouwclaim betrekking heeft op de betrokken kavel;
de projectontwikkelaar verklaart zich met de verplichting tot betaling van
de boedelvergoeding aan de curator op de hoogte en akkoord;
onderdeel van de afspraken is dat door de curator aan de gemeente De
Fryske Marren bericht gedaan wordt dat partijen een finale regeling
hebben getroffen ter zake de rechtsgevolgen, voortvloeiend uit de
bouwclaimaanspraak, en dat Van der Werf's Bouwbedrijf BV de gemeente
De Fryske Marren na uitvoering van die overeenkomst en na ontvangst
van de relevante vergoedingen kwijting zal verlenen.
De stukken zijn tijdens de verslagperiode getekend. De overeenkomst is
hiermee definitief geworden.
Bolsward (Laad en Zaad):
Tijdens de verslagperiode geen ontwikkelingen.
10-06-2020
16
Bolsward (Laad en Zaad):
Ter herinnering (niet eerder dan bij brief d.d. 25 juli 2018) heeft Pré-Bo-Hûs BV
de curator (alsmede Jansma Projectontwikkeling BV) op de hoogte gesteld van
het vonnis van de rechtbank te Leeuwarden d.d. 6 september 2017. In dit
vonnis is de rechtsverhouding tussen Spijksma enerzijds en Pré-Bo-Hûs BV
anderzijds (waarbij overigens Van der Werf’s Bouwbedrijf BV en Jansma
Projectontwikkeling ieder voor een derde in de rechtspositie welke Pré-Bo-Hûs
BV jegens Spijksma inneemt, participeren) als volgt nader ingekaderd:
de economische eigendomsoverdracht als bedoeld in artikel 22 van de
samenwerkingsovereenkomst en artikel 1.3 van de aanvullende
overeenkomst heeft plaatsgehad per 1 juni 2016 (zie hierna);
voor recht is verklaard dat Pré-Bo-Hûs vanaf de datum economische
levering tot aan de juridische levering aan Pré-Bo-Hûs, dan wel het
moment dat Spijksma het economisch eigendom krachtens artikel 22 van
de samenwerkingsovereenkomst heeft teruggekocht, gehouden is aan
Spijksma te betalen een jaarlijkse enkelvoudige rente van 5% over een
bedrag groot € 297.339,84.
De vordering van Pré-Bo-Hûs, (samengevat) inhoudend dat niet Spijksma
recht heeft op rente jegens Pré-Bo-Hûs, maar omgekeerd dat Pré-Bo-Hûs
aanspraak heeft op rente jegens Spijksma, is bij dit vonnis afgewezen.
Noch de curator noch Jansma is door Pré-Bo-Hûs tijdig van het vonnis op de
hoogte gesteld. Bij brief d.d. 25 juli 2018 heeft Pré-Bo-Hûs aan Van der Werf
en aan de curator verzocht zich uit te spreken over de vraag of zij de
consequenties van het vonnis zullen aanvaarden en nakomen en indien het
14-09-2020
17
antwoord positief is binnen zes weken na 25 juli 2018 aan Pré-Bo-Hûs een
bankgarantie te verstrekken als zekerheid voor de komende acht
rentebetalingen tot een bedrag groot € 39.645,36, alsmede ieder een derde te
dragen van de geliquideerde kosten, alsmede een derde van de kosten welke
Pré-Bo-Hûs kennelijk aan diens advocaat, mr. A.H. van der Wal voldaan heeft
voor juridische dienstverlening aan haar.
De curator en Jansma Projectontwikkeling hebben niet binnen deze door Pré-
Bo-Hûs gestelde termijn van zes weken positief gereageerd. Bij brief d.d. 6
februari 2019 is door de curator aan Pré-Bo-Hûs (na beraad met Jansma
Projectontwikkeling) samengevat het volgende voorgehouden:
Het is zowel betreurenswaardig als onjuist dat Jansma en de curator pas
ruim na het verstrijken van de beroepstermijn van het vonnis kennis
krijgen. Onjuist, ook omdat in een eerder stadium mr. Van der Wal,
advocaat van Pré-Bo-Hûs, zowel de advocaat van Jansma als de curator
wel betrok in de correspondentie over de kwestie;
de curator heeft Pré-Bo-Hûs bij genoemde brief voorgesteld het belang
van de boedel (en van Jansma) uit het samenwerkingsproject Laad &
Zaad te beëindigen (uit te kopen).
De curator heeft Pré-Bo-Hûs voorgehouden dat het financieel belang kan
worden berekend als volgt:
a. de combinatie JPO / VDW / PBH heeft per 1 juni 2026 een recht van
terugkoop jegens Spijksma voor € 4,54 per vierkante meter. Het gaat, gelet op
de omvang van het perceel, dan om een bedrag groot € 333.803,50. Het
oorspronkelijke investeringsbedrag ad ƒ 655.250,-- (€ 297.339,48) is destijds
door drie partijen gezamenlijk gedragen;
b. dat betekent dat de de terugkoopaanspraak ad € 333.803,50 ook door de
driepartijen VDW / JPO en PBH ontvangen moet worden. Ieder een derde is €
111.267,--;
c. uiteraard moeten daarop in aftrek worden gebracht de gedragen en nog
verschuldigd te worden rentekosten. Op grond van het vonnis gaat het daarbij
om € 4.955,67 per partij voor een periode van tien jaren (ingaande 1 juni 2016
en eindigende 1 juni 2026, ofwel € 49.556,70 over die periode per partij;
d. netto zou het belang voor iedere partij dan zijn € 61.710,30 (immers: €
111.267,-- minus € 49.556,70)
e. de aanspraak tot het meedragen in geliquideerde kosten wijzen JPO en
VDW van de hand; JPO en VDW zijn buiten de procedure gehouden; er is door
hen niet deelgenomen in de procedure en er was, ondanks eerdere afspraken,
geen communicatie;
f. JPO en VDW zijn bereid uit de samenwerking te treden tegen vergoeding, in
beginsel van het bedrag ad € 61.311,24 per bedrijf;
g. de curator heeft toen voorgesteld dat, in plaats van betaling door Pré-Bo-
Hûs aan JPO / VDW, Pré-Bo-Hûs twee of meer van de bouwkavels aan haar
toegedeeld in Tzummarum om-niet worden overgedragen aan Van der Werf’s
Bouwbedrijf BV / Jansma, waartegenover genoemde partijen uittreden uit de
samenwerking met Pré-Bo-Hûs.
Tot zover het voorstel d.d. 6 februari 2019.
Pré-Bo-Hûs heeft hierop bij brief d.d. 3 september 2019 afwijzend gereageerd.
Pré-Bo-Hûs heeft gesteld dat de overeenkomst tussen Pré-Bo-Hûs, Van der
Werf en JPO uit 2001 als beëindigd moest worden beschouwd (citaat): “…
sinds het moment dat VDW en JPO niet voldeden aan PBH's verzoek d.d. 25-
07-2018 om de overeenkomst en de financiële consequenties van het vonnis
binnen 6 weken na te komen. Voor zover juridisch nog nodig zegt PBH hierbij
de overeenkomst op.” (einde citaat).
Bij brief d.d. 7 november 2019 aan Pré-Bo-Hûs heeft de curator uiteengezet
dat dit juridisch standpunt onjuist en onhoudbaar is. De curator heeft de
kernpunten zowel van de contractverhouding extern (tussen Spijksma
enerzijds en Jansma – Van der Werf - Pré-Bo-Hûs anderzijds), als de interne
verhouding JPO/PBH/VDW nog eens weergegeven. De curator heeft bevestigd
dat, wil de boedel profiteren van de revenuen uit het contract, zij ook mee
moet dragen in de kosten.
Bij e-mail d.d. 11 november 2019 heeft Pré-Bo-Hûs gevraagd schriftelijk te
beargumenteren dat sprake zou zijn van een contractuele band. Hierop heeft
de curator inhoudelijk gereageerd bij brief d.d. 10 januari 2020 en andermaal
uitleg gegeven. Op die brief is Pré-Bo-Hûs niet meer teruggekomen.
Thans heeft de curator Pré-Bo-Hûs opnieuw uitgenodigd voor een bespreking
teneinde afspraken te maken over voortzetting, dan wel afwikkeling van de
relatie. De uitnodiging dateert van 9 september 2020; de bespreking zal
plaatsvinden op 23 september 2020.
Voorlopig tot zover Laad en Zaad. Terug in het komend verslag.
Broek Zuid:
tijdens de verslagperiode geen ontwikkelingen
Andere activa – bouwclaims Zuidlanden:
Tijdens de verslagperiode zijn opnieuw grondaanbiedingen in het uitleggebied
De Zuidlanden door de curator aanvaard. Het gaat om de navolgende
grondaanbiedingen:
De Klamp fase 2, bloknummers 30, 31 en 33, sectie F, nummer 331,
deels, ter grootte van circa 2.582 m2, zulks voor de ontwikkeling van 15
woningen (vier rijwoningen blok 30, vijf rijwoningen blok 31 en zes
rijwoningen blok 33);
grondaanbieding d.d. 8 juni 2020 (aanvaarding d.d. 19 juni 2020),
deelgebied De Klamp fase 2, bouwkavels met kadastrale aanduiding
Huizum sectie F, nummer 331, totaal groot 3.215 m2, ten behoeve van de
ontwikkeling van circa 17 woningen.
Volgens het opgegeven overzicht heeft de boedel na aanvaarding van deze
bouwkavels nog recht op aanbieding van 123 bouwkavels in het betreffend
uitleggebied. Deze bouwkavels zullen in de toekomst in tranches aangeboden
worden en door de curator via driepartijenovereenkomsten worden
uitgegeven, steeds tegen conveniërende boedelbijdragen.
Bolsward: Laad en Zaad
Tijdens de verslagperiode heeft de curator rechtsmaatregelen tegen Pré-Bo-
Hûs ingeleid. Na conservatoir beslag is gedagvaard tot schadevergoeding als
volgt:
Primair: veroordeling tot betaling ad € 66.585,42 te vermeerderen met rente
en kosten (positief contractsbelang);
Subsidiair: veroordeling tot betaling ad € 50.000,-- te vermeerderen met
vertragingsrente en kosten ('het deel' van de boedel inzake de door PBH
gesloten vaststellingsovereenkomst met Spijksma);
Cumulatief: betaling aan de boedel ad € 11.416,23 wegens schadevergoeding.
14-12-2020
18
Toelichting:
Tijdens de verslagperiode is duidelijk geworden dat Pré-Bo-Hûs BV reeds in de
maand juni 2018 een schikkingsovereenkomst met Spijksma heeft getroffen ad
€ 150.000,--. Pré-Bo-Hûs heeft Jansma Projectontwikkeling BV en de curator
hiervan niet op de hoogte gesteld. Integendeel heeft Pré-Bo-Hûs, zoals in het
vorige verslag is aangegeven, de curator en Jansma Projectontwikkeling BV
gevraagd te participeren in de nakoming van de verplichtingen jegens Spijksma
als nader geduid in het vonnis van de rechtbank - zulks terwijl dat vonnis geen
kracht meer had als gevolg van de vaststellingsovereenkomst tussen Spijksma
en Pré-Bo-Hûs.
De gevorderde som ad € 66.585,42 in hoofdsom (primair) is gelijk aan het
positief contractsbelang: het bedrag wat de boedel ontvangen zou hebben
indien PBH zich aan de overeenkomst gehouden zou hebben. Subsidiair wordt
gevorderd € 50.000,--, 1/3 deel van het schikkingsbedrag als overeengekomen
door PBH met Spijksma. Het bedrag ad € 11.416,23 betreft onnodig door de
boedel gemaakte kosten.
De zaak zal worden geïntroduceerd bij de rechtbank d.d. 23 december 2020.
Tot zekerheid voor het verhaal van de vordering heeft de curator beslag
gelegd op percelen grond in Tzummarum.
Bouwclaims:
Tijdens de verslagperiode is ontvangen een boedelbijdrage ad € 30.250,-- voor
rijwoningen in De Klamp, uitleggebied Zuidlanden.
Volgens het meest recent overzicht heeft de boedel na de laatste aanvaarding
nog recht op aanbieding van 123 bouwkavels in het uitleggebied.
Er zijn nog driepartijenovereenkomsten uit te voeren ter zake een nader aan
te geven hoeveelheid bouwkavels.
Inzake De Eker te Goutum:
De door Pré-Bo-Hûs BV na verkoop door de boedel aan haar van de betrokken
grond verrichte bouw is thans nagenoeg gereed. Het betreft een zestal
bungalows aan een doorgaande vaarroute.
De aanliggende straat (openbare ruimte) dient thans aan de gemeente te
worden overgedragen voor een symbolische prijs. Tevoren dient deze
oppervlakte (ingevolge de exploitatieovereenkomst met de gemeente
Leeuwarden) woonrijp gemaakt te worden. Onder woonrijp wordt verstaan:
opnieuw bestraat en met verwijdering van rijplaten et cetera. Voor de kosten
van het woonrijp maken heeft Van der Werf's Bouwbedrijf BV destijds, ruim
voor haar faillissement, ten behoeve van de gemeente Leeuwarden, een
bankgarantie doen stellen ad € 50.000,--. Deze bankgarantie zal thans
getrokken worden; de verwachting is dat de kosten van het feitelijk woonrijp
maken boven het bedrag ad € 50.000,-- zullen uitstijgen.
Bouwclaim Broek-Zuid:
De afwikkeling van de overeenkomst met BPD inzake verkopen kavels Broek-
Zuid en betaling boedelbijdrage is aanstaande.
Tzummarum
Tijdens de verslagperiode zijn besprekingen gevoerd tussen de heer Brouwer
(Pré-Bo-Hûs BV (PBH BV), diens advocaat mr. M. Sturms (Leeuwarden)
enerzijds en de curator anderzijds. Deze besprekingen zijn aangevangen na
beslaglegging door de curator en na het aanhangig maken van een procedure
tegen PBH BV inzake Laad en Zaad. Nu er, behalve de kwestie Laad en Zaad,
ook andere rechtsverhoudingen zjin met PBH BV, wordt thans nagegaan of een
afwikkeling van de diverse rechtsverhoudingen, waaronder ook een schikking
08-03-2021
19
inzake Laad en Zaad, mogelijk is.
De rechtsverhoudingen zijn:
Bouwclaims De Zuidlanden
PBH BV maakt aanspraak op 45 bouwclaims (45 kavels) (nog uit te geven door
de gemeente Leeuwarden) in het uitleggebied De Zuidlanden. Deze aanspraak
is gebaseerd op een overeenkomst tussen Van der Werf's Bouwbedrijf BV en
PBH BV van voor faillissement (bevestigd d.d. 10 mei 2005).
NB:
De curator heeft hier het standpunt dat hij de bereidheid heeft PBH BV, mits de
gemeente akkoord is, deze 45 claims te doen toekomen mits tegen de
gebruikelijke boedelvergoeding.
De Eker
Toelichting: uit hoofde van een destijds met de gemeente Leeuwarden
gesloten exploitatieovereenkomst is de combinatie Van der Werf's Bouwbedrijf
BV/PBH BV gehouden na oplevering van de in het gebied 'De Eker' gebouwde
woningen, de infrastructuur (straten) woonrijp te maken. Daarna wordt de
grondoppervlakte (straten) voor een symbolisch bedrag aan de gemeente
overgedragen. Er is in het plan De Eker nog een straat die woonrijp gemaakt
moet worden (deze straat is eigendom van de boedel). Voor deze verplichting
had Van der Werf's Bouwbedrijf BV voor faillissement een bankgarantie ad €
50.000,-- aan de gemeente Leeuwarden gegeven. De feitelijke kosten zijn
hoger; gerekend moet worden met een bedrag in de orde van grootte van €
85.000,--. De gemeente heeft inmiddels een openbare
aanbestedingsprocedure in werking gezet voor realisering van het woonrijp
maken. De gemeente wil deze kosten in rekening brengen bij de boedel. De
afspraak met PBH is thans, dat deze kosten daadwerkelijk uit de boedel
gedragen worden (deels middels de gegeven bankgarantie), en dat 50%
daarvan gedragen wordt door PBH BV door middel van verrekening met de
prefaillissementsaanspraak welke PBH BV heeft jegens Van der Werf's
Bouwbedrijf BV uit hoofde van het project De Eker (het bedrag daarvan
beloopt € 204.545,--).
Tzummarum
Op 3 oktober 2017 is een ontvlechtingsovereenkomst gesloten tussen PBH BV
en de curator. De houdt in:
verdeling van de voorheen aan beide partijen (Van der Werf's
Bouwbedrijf BV en PBH BV) ieder 50% toekomende eigendom van de
bouwlocatie 'Vossebosk' (Tzummarum, voorheen sectie C, 3659 ter
grootte van 2 hectare, 73 are en 45 centiare), bestemd voor de bouw
van 39 woningen. De scheidingsovereenkomst hield in een 'fysieke
scheiding' van de percelen grond. Na notariële vastlegging is elk van
beide partijen enig eigenaar van de helft van de oppervlakte van
voormelde kavel. PBH BV heeft inmiddels een aantal woningen
gerealiseerd.
Er is een exploitatieovereenkomst gesloten met de voormalige gemeente
Franekeradeel (overeenkomst d.d. 26 april 2004). Partijen zijn PBH BV en de
(voormalige) gemeente Franekeradeel. De exploitatieovereenkomst houdt in:
de plicht van PBH tot het voor haar rekening en risico bouw- en woonrijp
maken van de openbare ruimte van het gehele plan;
zekerheidstelling voor de kosten van het woonrijp maken;
realisatie van 39 woning na afgifte relevante vergunningen;
verplichting tot betaling van financiële bijdragen aan de gemeente
(kosten planologische procedure, civiel technisch toezicht, bovenwijkse
voorzieningen, ambtelijke ondersteuning, straatnaam en
verkeersborden).
In de 'verdeelovereenkomst' curator/PBH is de volgende regeling
overeengekomen:
Partijen verdelen en dragen de aan de gemeente verschuldigde kosten als
volgt:
PBH: fase 1 € 61.845,--;
PBH: fase 2 € 40.368,--;
Van der Werf's Bouwbedrijf: fase 3 € 40.368,-- (vastgelegd is dat dit
bedrag niet eerder door de boedel gedragen wordt dan na verkoop van
kavel D2 - welke verkoop inmiddels heeft plaatsgevonden);
de curator erkent als concurrente vordering van PBH in de boedel de
volgende posten:
bankgarantiekosten tot faillissement € 22.440,--.
Verder is in de verdeelovereenkomst vastgelegd, dat de rechten en plichten uit
de met de gemeente gesloten exploitatieovereenkomst geldend gemaakt
worden door PBH, en dat (indien en voor zover) (de rechtsopvolger van) de
curator belang heeft/hebben bij nakoming door de gemeente, deze nakoming
via PBH gevorderd zal kunnen worden. PBH zal de aanspraken aanvaarden en
jegens de gemeente uitoefenen.
Tot zover de verdeelovereenkomst.
Tijdens de verslagperiode zijn partijen in overleg gegaan om een prijs vast te
stellen voor eventuele overdracht van de aan de boedel toekomende
grondpositie aan PBH BV, uitgaande van 16 bouwkavels en uitgaande van de
uit hoofde van de exploitatieovereenkomst te maken kosten voor dit deel.
Deze kosten betreffen:
kosten bouwrijp maken;
kosten woonrijp maken;
OZB over de onverkochte bouwkavels;
onderhoudskosten;
makelaarscourtage;
onvoorziene kosten.
Het gaat hier om kosten welke ingevolge de exploitatieovereenkomst en
ingevolge de afspraak tussen partijen uit hoofde van de verdeelovereenkomst
ten laste komen van de partij die op deze grond bouwontwikkeling wil
realiseren.
De bespreking hebben nog niet tot resultaat geleid. Onder meer is discussie
over de vraag welk bedrag als uitgangspunt moet worden genomen voor
kavelprijs (prijs per m2 incl. btw). Hierover is richtinggevend (niet bindend)
advies gevraagd aan een makelaar.
Laad en Zaad
Tijdens de verslagperiode heeft de curator een rechtsvordering ingesteld
tegen PBH BV. Er is, na verkregen verlof, op 26 november 2020 conservatoir
(inclusief rente en kosten forfaitair 30% van de gevorderde som) ten laste van
PBH BV. Het beslag betrof de percelen grond te Tzummarum, toegedeeld aan
PBH BV (Tzummarum C3769 ter grootte van 12.614 m2, Tzummarum C3770 ter
grootte van 995 m2 en Tzummarum C3771 ter grootte van 544 m2.
Na bezwaar van de kant van PBH BV is vervangend beslag gelegd op een
perceel bouwgrond te Sint Jacobiparochie (ter grootte van 3682 m2), onder
opheffing van het beslag te Tzummarum.
De dagvaarding is ingeschreven op de rol van 23 december 2020. Gevorderd is
veroordeling tot betaling van een bedrag schadevergoeding (primair) ad €
66.585,42, subsidiair ad € 50.000,--. Opmerking verdient, dat (vrijwel)
synchroon een aanspraak van de zijde van Jansma Projectontwikkeling BV,
althans diens rechtsopvolger jegens PBH BV aanhangig is gemaakt.
De afwikkeling van deze kwestie is betrokken in de besprekingen met PBH BV.
PBH BV heeft onder meer (mondeling) het verweer gevoerd dat de aanspraak
van de boedel verrekenbaar zou zijn met door de curator voorlopig erkende
vorderingen van PBH BV jegens Van der Werf's Bouwbedrijf BV
(prefaillissementsvorderingen) (artikel 53 Fw).
De curator aanvaardt het beroep op artikel 53 Fw niet. In feite heeft PBH te
gelden, voor het 1/3 gedeelte van de aanspraak van Van der Werf's
Bouwbedrijf BV, als een tussenpersoon, en heeft PBH BV dus voor dat 1/3
gedeelte een afdrachtsverplichting jegens de boedel. Die afdrachtsverplichting
is het gevolg van het feit dat de tussenpersoon na datum faillissement gelden
heeft ontvangen van Spijksma, welke in feite voor Van der Werf's Bouwbedrijf
BV zijn bestemd. Volgens rechtspraak van de hoge raad is in zo'n geval
verrekening ter zake van die afdrachtsverplichting niet toegestaan
(Otex/Steenbergen q.q., Verhaegen q.q./INB I), respectievelijk NJ '89, 422 en
NJ '94, 607. Deze discussie tussen partijen is nog niet tot een eind gevoerd.
Mogelijk kan aan het eind van het volgend verslag verder duidelijkheid
gegeven worden. Partijen hebben de procedure opgeschort in afwachting van
de uitkomst van de besprekingen.
Tot zover de rechtsverhouding met PBH BV.
Bouwclaims Zuidlanden
Tijdens de verslagperiode zijn de volgende driepartijenovereenkomsten
geformaliseerd in verband met grondaanbiedingen in de Zuidlanden:
Wiarda blok 34 (Huizum G5323 deel) ter grootte van circa 2.539 m2,
bestemd voor de ontwikkeling van 8 woningen: Bouwbedrijf Vademo BV
te Hoogeveen;
Wiarda blok 35 (Huizum G5323 deels, 5284 deels en 5300 deels) totaal
groot circa 3.809 m2, bestemd voor de bouw van 12 woningen:
Bouwbedrijf Vademo BV te Hoogeveen;
De Klamp fase 2 (Huizum F331), blokken 30 en 31, ten behoeve van de
bouw van 9 rijwoningen: PBH BV te Sint Annaparochie;
De Klamp blok 33 (6 woningen) en 36 en 39 (9 en 8 woningen), totaal
derhalve 23 rijwoningen: (kadastraal Huizum F331): Zwanenburg
Projecten BV;
Wiarda bloknummers 34 en 35 (Huizum G5323 deels, 5284 deels en 5300
deels), de percelen met nummers 1, 2, 3, 4, 9, 10, 11 en 12, derhalve met
betrekking tot 8 rijwoningen: Aannemersbedrijf Dons en Troost te
Staphorst.
Voor alle hierboven genoemde percelen zijn driepartijenovereenkomsten
(gemeente Leeuwarden/curator q.q./betrokken bouwbedrijf) aangeboden aan
de gemeente Leeuwarden, en zijn twee partijenovereenkomsten
(boedelvergoeding ad € 2.500,-- per perceel ex btw) aan de betrokken
bouwbedrijven aangeboden.
Na de voormelde aanbiedingen resteren per 8 juni 2020 bouwclaims voor 123
kavels.
Bouwclaim Broek Zuid:
Verwezen wordt naar eerdere verslagen. De eerste kavels worden binnenkort
opgeleverd. Voor eerste twee kavels is de boedelvergoeding (€ 8.500,-- ex
btw) inmiddels gefactureerd; betaling zal naar verwachting binnenkort
plaatsvinden.
Himpenserdyk
Voor de kavel aan de Himpenserdyk te Leeuwarden is concreet gading van een
projectontwikkelaar. De curator is in overleg met de gemeente over de
haalbaarheid van diens plannen zodat de verkoop gerealiseerd zal kunnen
worden.
Rechtsverhouding Pré-Bo-Hûs BV (PBH BV):
Inzake de rechtsverhouding met PBH BV wordt verwezen naar het vorig
verslag. Tijdens de verslagperiode zijn de besprekingen met het doel tot een
oplossing en afwikkeling te komen voortgezet. Hoewel er vorderingen worden
gemaakt, is er nog geen overeenstemming. Terug in komend verslag.
10-06-2021
20
Rechtsverhouding PBH BV:
Ten tijde van faillissement waren partijen betrokken in de volgende projecten:
A. Goutum, De Eker (locatie Vellema);
B. Tzummarum (Vossebosk);
C. Franeker 28 woningen Fortuna (Arumerfeart);
D. Franeker 28 woningen Optima (Blikfeart);
E. Bolsward, Laad en Zaad (Spijksma);
F. Ontwikkel- en bouwclaims (Zuidlanden Leeuwarden).
Om deze rechtsverhouding uiteen te halen zijn partijen een
vaststellingsovereenkomst aangegaan. Deze overeenkomst is gesloten tijdens
de verslagperiode. De hoofdlijnen luiden als volgt:
A. Goutum, De Eker (locatie Vellema)
Nieuwbouwproject Leeuwarden. Exploitatieovereenkomst VDW/Gem. L'warden.
Grondpositie ten tijde van faillissement eigendom van VDW. Geen
hypotheekrecht. Zestal bouwkavels. Plicht jegens de gem. L'warden: woonrijp
maken na bebouwing. Hiervoor bankgarantie ad € 50.000,--.
Bouwkavels verkocht aan PBH (28-11-2019). Koopprijs € 409.090,91 ex BTW.
Toen: plaatsing prefaillissementsvordering PBH op lijst erkende crediteuren (€
204.545,--). Thans: 50% kosten woonrijp maken in aftrek op deze vordering;
restant € 156.545,--. Boedel draagt de kosten woonrijp maken.
B. Tzummarum (Vossebosk)
Boedel verkoopt en levert aan PBH de haar toebehorende grond. Koopprijs €
315.000,-- ex BTW, bestaande uit de bruto verkoopprijs ad € 100,-- per m2 -
de kosten van het voor bebouwing gereedmaken van de grond (kosten
ingevolge exploitatieovereenkomst).
C. Franeker 28 woningen Fortuna en 28 woningen Optima
Boedel erkent een vordering van PBH ad € 34.600,-- als voorlopig erkende
prefaillissementsvordering.
F. Ontwikkel- en bouwclaims Leeuwarden
De boedel spant zich in (geen resultaatsverplichting). In totaal 45 bouwclaims
aan PBH aan te bieden tegen de gebruikelijke boedelvergoeding; van die 45
claims zijn reeds inbegrepen de reeds eerder aan PBH aangeboden (en door
haar aanvaarde) 9 woningen in de tweede fase De Klamp. Indien gem.
L'warden niet instemt, dan vervalt dit deel van de overeenkomst.
10-09-2021
21
3.8 Andere activa
Toelichting andere activa
E. Bolsward Laad en Zaad
Zie eerder verslagen. Partijen komen overeen dat PBH aanvaardt een voor
verrekening op de prefaillissementsvorderingen in aanmerking komende
vordering ad € 50.000,--. Intrekking lopende procedures; opheffing diverse
beslagen. Ieder van partijen draagt de eigen kosten.
Tijdens de komende verslagperiode zal deze vaststellingsovereenkomst
geformaliseerd en uitgevoerd worden. Er is toestemming van de rechter-
commissaris (16 juli 2021).
Bouwclaims Zuidlanden:
Tijdens de verslagperiode geen ontwikkelingen.
Bouwclaims Broek-Zuid:
Tijdens de verslagperiode is -ingevolge de vaststellingsovereenkomst met BPD,
van laatstgenoemde ontvangen:
€ 20.570,--(d.d. 24 juni 2021);
€ 20.570 (d.d. 29 juli 2021);
steeds ter zake van twee bouwkavels (in totaal derhalve vier
bouwkavels in het plan Broek-Zuid te Joure).
Bouwclaim Zuidlanden: zie de opmerkingen onder paragraaf 3.1.
Bouwclaim Broek Zuid: tijdens de verslagperiode geen ontwikkelingen
07-12-2021
22
Bouwclaims:
Zie voor een overzicht verslag nummer 7 onder paragraaf 3.15.
Tijdens de verslagperiode zijn een tweetal boedelvergoedingen voor
bouwclaims De Zuidlanden ontvangen:
van Slokker Vastgoed: € 22.687,50;
van Betsema Bouwgroep Balk: € 51.425,--.
Er wordt verwezen naar een geanonimiseerd overzicht, bijlage bij verslag
nummer 7.
Er is een nieuwe aanbieding te verwachten (Wiarda en De Klamp, Zuidlanden
Leeuwarden, totaal 37 kavels). Tot heden is die aanbieding nog niet gedaan.
Broek-Zuid:
Tijdens de verslagperiode heeft minnelijk overleg plaatsgevonden met BPO
inzake de aanspraken van de boedel in verband met de bouwrealisatie Broek-
Zuid. Het bestemmingsplan Broek-Zuid is nog in behandeling bij de Raad van
State (na ingediend beroep), maar verwacht wordt dat het bestemmingsplan in
de loop van het najaar 2018 onherroepelijk wordt, zodat de uitgifte van
bouwkavels zal beginnen. Alsdan zal de boedel haar rechten geldend kunnen
maken.
12-06-2018
8
Bouwclaim Broek-Zuid:
Voor de voorgeschiedenis wordt verwezen naar de uitvoerige verslaglegging in
eerdere kwartaalverslagen. Zo onder meer verslag nummer 7 d.d. 9 maart
2018, pagina 28 sub c.
Tijdens de verslagperiode heeft de curator overleg gehad met diverse
betrokken partijen (Jonkersland BV, alsmede met bouwfonds (BPD
14-09-2018
9
Ontwikkeling BV).
Voorzienbaar is, dat in het komend halfjaar de gemeente De Fryske Marren zal
overgaan tot uitgifte van de eerste tranches bouwgrond in het plan Broek-Zuid
te Joure.
Kort resumé van de voorgeschiedenis:
In november 1997 heeft Jonkersland BV aan Bouwfonds Woningbouw BV
(thans BPD Ontwikkeling BV) verkocht enige percelen weiland te Joure (Broek-
Zuid), totaal groot 12.97.90 ha. Overeengekomen is, dat het bouwvolume dat
ten gevolge van deze grondaankoop door koper wordt verkregen op basis van
open begroting zal worden gerealiseerd door Van der Werf's Bouwbedrijf BV te
Sint Nicolaasga. Deze bouwplicht zal worden doorgelegd aan een eventuele
opvolgend koper (in gevolge een kettingbeding).
BPD heeft de gronden aan de gemeente Skarsterlân verkocht d.d. 9 juli 2008.
In de akte van levering van deze datum is de bouwclaim niet voor de volle
100%, doch slechts voor 50% doorgelegd aan de gemeente. De gemeente
heeft het kettingbeding bij het opstellen van de overeenkomst met BPD
alsmede bij de totstandkoming van de overdrachtsakte bewust en uitdrukkelijk
niet volledig aanvaard.
De curator heeft het standpunt ingenomen dat de gemeente onrechtmatig
jegens Van der Werf's Bouwbedrijf BV heeft gehandeld. De reden daarvan is,
dat de gemeente met BPD een overeenkomst gesloten heeft, wetende dat BPD
(door op deze wijze te contracteren) de overeenkomst met Jonkersland
schond, en eveneens wetende dat Van der Werf's Bouwbedrijf als gevolg van
deze contractschending schade zou lijden. Op grond van bijkomende
omstandigheden heeft de gemeente aldus handelend een onrechtmatige daad
gepleegd. De bijkomende omstandigheden zijn, dat de gemeente dit beding
uitdrukkelijk niet heeft geaccepteerd en bovendien heeft meegewerkt aan een
inhoudelijke wijziging daarvan door daaraan een andere invulling te geven.
Daarnaast geldt, dat de gemeente als overheidsorgaan een zorgplicht heeft
welke aldus geschonden is. De curator heeft de gemeente hiervoor
uitdrukkelijk en ondubbelzinnig aansprakelijk gesteld bij brief d.d. 14 oktober
2016.
In een eerder stadium heeft BPD formeel jegens de curator het standpunt
ingenomen, dat de boedel geen recht zou hebben op nakoming van die
bouwclaim, nu deze claim 'gebonden is' aan Van der Werf's Bouwbedrijf BV en
nu Van der Werf's Bouwbedrijf BV als zodanig de bouwproductie niet meer zou
kunnen uitvoeren.
BPD heeft evenwel laten weten dit formele standpunt jegens de boedel niet
tegen te werpen, en BPD heeft bereid verklaard de 50% bouwclaim in der
minne af te wikkelen. Voorwaarde is, dat de boedel afziet van schade-
aanspraken jegens BPD en jegens de gemeente De Fryske Marren.
De curator heeft zich jegens BPD op het standpunt gesteld bereid te zijn tot
afwikkeling aldus, dat de 50% bouwclaim van de boedel wordt geëffectueerd
onder voorwaarde dat BPD afziet van de formele weren als hiervoor bedoeld,
en onder de voorwaarde dat de volgende procedure wordt doorlopen:
indien en zodra de gemeente De Fryske Marren ingevolge de bouwclaim
grondaanbiedingen aan BPD doet, wordt de curator daarvan onmiddellijk
op de hoogte gesteld;
vervolgens wordt in overleg getreden ten einde ontwikkelingen en
uitbesteding ten behoeve van bouwrealisatie af te stemmen;
jegens de producent zal een nader vast te stellen boedelvergoeding per
kavel worden bedongen, welke door de producent in het kostenoverzicht
bij de aanneemsom zal worden berekend. Deze boedelbijdrage zal per
kavel worden gefactureerd aan de producent bij het tot stand komen van
concrete koop-aannemingsovereenkomsten per uit te geven kavel;
de producent zal te goeder naam en faam bekend zijn en voor BPD
acceptabel zijn.
Indien BPD zich met deze voorwaarden akkoord verklaart, zal de curator van
zijn zijde verklaren af te zien van juridische aanspraken jegens de gemeente.
Indien niet, dan behoudt de curator zich alle rechten voor zowel jegens BPD
als jegens de gemeente.
De verwachting is, dat op basis van het bovenstaande kan worden
afgewikkeld.
Bolsward Laad en Zaad
Over de voorgeschiedenis: zie verslag nummer 4, pagina 15 e.v., paragraaf
7.1. Zie ook verslag nummer 6, pagina 16 en 17.
Op 6 september 2017 heeft de rechtbank te Leeuwarden uitspraak gedaan in
een procedure tussen Pré-Bo-Hûs BV en J.A. Spijksma. Ondanks
andersluidende afspraak tussen de advocaat van Pré-Bo-Hûs BV (De Haan
Advocaten te Leeuwarden) en de curator is de curator van dit vonnis niet op
de hoogte gesteld. Althans: niet eerder dan op 25 juli 2018 (lang na het
verstrijken van de appeltermijn) door middel van een email van Pré-Bo-Hûs BV
aan de curator.
Het onderwerp van de procedure was (ten eerste) de vraag of en zo ja,
wanneer de economische eigendomsoverdracht van de betrokken gronden te
Bolsward door Spijksma aan Pré-Bo-Hûs had plaatsgevonden, respectievelijk
werd gestreefd naar een fixatie van de tien jaar termijn, zoals in het
oorspronkelijk contract tussen Pré-Bo-Hûs BV en Spijksma bedoeld. Ten
tweede werd geprocedeerd over de vraag naar de betekenis van een
(buitengewoon onduidelijke) contractbepaling houdende een plicht tot
rentebetaling. Die rente (ad 5%) werd berekend over het door het
driemanschap Pré-Bo-Hûs BV/Van der Werf's Bouwbedrijf BV/Jansma aan
Spijksma vooruitbetaald bedrag ad € 297.339,48.
Het belang van het fixeren van een datum economische eigendomsoverdracht
was dat duidelijkheid zou moeten ontstaan over de termijn van tien jaar, zoals
in het contract bedoeld. Het belang van de 'rentekwestie' was, dat onenigheid
bestond over de vraag wie aan wie rente moet betalen: Pré-Bo-Hûs/Van der
Werf's Bouwbedrijf BV/Jansma vindt dat Spijksma aan haar rente moet betalen,
terwijl omgekeerd Spijksma vindt dat Pré-Bo-Hûs BV cs aan hem moet betalen.
In het vonnis zijn twee punten beslist:
dat de termijn als bedoeld in artikel 22 van de
samenwerkingsovereenkomst ingaat per 1 juni 2016 (en dus eindigt op
31 mei 2026);
dat Pré-Bo-Hûs BV aan Spijksma rente moet betalen (jaarlijks 5% over €
297.339,48, enkelvoudig, voor het eerst op 1 juni 2017, dus achteraf, en
daarna op 1 juni 2018, en zo vervolgens tot tien jaar na 1 juni 2016.
Er kan van dit vonnis niet meer hoger beroep worden ingesteld. Wellicht was
hoger beroep ook niet heel kansrijk op de punt van de renteverplichting,
omdat de adviseur van Pré-Bo-Hûs BV, die destijds bij het opstellen van het
contract betrokken was (dat is de heer Schingenga) heeft aangegeven dat het
volgens hem de bedoeling was dat de rente door Pré-Bo-Hûs BV aan Spijksma
zou moeten worden voldaan en verschuldigd zou gaan worden vanaf het
moment van economische eigendomsoverdracht.
De rechtbank redeneert voor de motivering van de beslissing over de rente als
volgt.
Er zijn in de koopprijs drie componenten, component A (€297.339,48, feitelijk
reeds betaald) en componenten B en C. Onbetwist is gesteld dat de rente over
componenten B en C door Pré-Bo-Hûs aan Spijksma zou moeten worden
betaald. Nu er in het contract met betrekking tot de rentevergoeding geen
verschil is gemaakt tussen component A (het feitelijk door het driemanschap
reeds betaald bedrag ad € 297.339,48) enerzijds en de componenten B en C
anderzijds, gaat de rechtbank er vanuit dat voor component A ook geldt dat de
rente door Pré-Bo-Hûs BV aan Spijksma moet worden voldaan. Overigens heeft
Brouwer zich tijdens de comparitie in de procedure op het standpunt gesteld
zich niets te herinneren over de afspraken ten tijde van het opstellen van het
contract.
De consequentie van het vonnis is dat Spijksma nu rustig de tien jaar termijn
kan uitzitten, jaarlijks rentebedragen ontvangt zonder daarvoor een
tegenprestatie te verrichten (anders dan het niet-aan derden vervreemden
van de grond) en aan het einde van de tien jaar termijn (mei 2026) mag
beslissen over terugkoop van het economisch eigendom. Mocht er voor 2026
alsnog overeenstemming komen met de gemeente Bolsward (thans Zuidwest
Fryslân) over een bouwbestemming van de gronden, dan moet Pré-Bo-Hûs
aanvullend betalen (€ 741.533,60 in hoofdsom) waarvan dan intern (in de
relatie Pré-Bo-Hûs/Van der Werf's Bouwbedrijf BV/Jansma) 1/3 deel voor
rekening van Van der Werf's Bouwbedrijf BV zou komen.
Indien Spijksma in 2026 gebruik zou maken van zijn recht van terugkoop dan
zou hiermee een netto boedelbelang zijn gemoeid van € 111.267,68 (ervan
uitgaand dat de landerijen dan nog steeds een agrarische bestemming
hebben). Ervan uitgaand, dat de boedel ieder jaar haar deel van de
rentevergoeding zou betalen, zou het netto boedelbelang belopen €
61.710,98. Immers: € 111.267,68 (van Spijksma terug te ontvangen) minus €
49.556,70 (bijdrage Van der Werf in de rentelast). Netto € 61.710,98.
Dit onderwerp is discussiepunt in de komende periode (Pré-Bo-
Hûs/Jansma/curator).
Tot zover de positie Laad en Zaad.
Phoenix BV
Op 2 december 2014 is, onder regie van de Rabobank, verkocht aan Phoenix
BV een tot de boedel behorend perceel bouwterrein aan het Zuidvliet 404 te
Leeuwarden (hypotheeknemer: Rabobank). Kadastraal Leeuwarden G18119
en 18120 ter grootte van 24 are en 98 centiare. De koopprijs is gesteld op €
700.000,--, te vermeerderen met het aan koper door de gemeente te
verstrekken zogenaamd 'versnellingsgeld' (subsidie ten behoeve van de
realisatie van een appartementencomplex op het perceel).
Koper is de besloten vennootschap Phoenix BV te Gorredijk, destijds
vertegenwoordigd door de heer W.F. Schot. Phoenix BV is dochteronderneming
van Van Wijnen BV/Rabobank.
Sinds het sluiten van de koopovereenkomst en de levering van het perceel aan
Phoenix BV is thans sprake van ontwikkeling van een project ten behoeve van
appartementenbouw.
Bouwclaim Broek-Zuid:
Verwezen wordt naar het vorig verslag (14 september 2018) sub '9'
(bouwclaim Broek-Zuid).
De curator heeft nog niet vernomen van BPD op zijn schrijven aan BPD d.d. 3
12-12-2018
10
september 2018. De curator heeft een rappel verzonden en komt op deze
kwestie in het komend verslag terug.
Laad en Zaad Bolsward:
Zie verslag nummer 22, paragraaf 3.8.
Tijdens de verslagperiode heeft overleg plaatsgevonden tussen Jansma, het
bestuur van Van der Werf's Bouwbedrijf BV en de curator.
De situatie is als volgt:
PreBoHûs BV, als contractspartner van J.A. Spijksma, verzoekt Jansma
Projectontwikkeling BV en Van der Werf's Bouwbedrijf BV (curator) zich uit te
spreken over de vraag of Jansma Projectontwikkeling BV en Van der Werf's
Bouwbedrijf BV bereid en in staat zijn het vonnis na te komen, in die zin dat zij
hun bijdrage (ieder 1/3 deel) voldoen. In dat geval verzoekt PreBoHûs BV aan
haar te voldoen:
€ 6.804,-- (1/3 deel van de juridische kosten);
€ 667,-- (1/3 deel van de geliquideerde kosten conform het vonnis);
€ 4.955,67 (1/3 deel rente d.d. 1 juni 2017 aan Spijksma);
€ 4.955,67 (1/3 deel rente d.d. 1 juni 2018 aan Spijksma);
zekerheid voor de komende achtmaal rentebetalingen (€ 39.645,36 per
jaar).
Daartoe zou in ieder geval de boedel wel bereid zijn, mits er zekerheid is dat
Spijksma in 2026 daadwerkelijk in staat zal zijn de koopsom terug te storten.
Dit is een zorgpunt, nu het contract niet voorziet in de plicht van Spijksma
hiervoor zekerheid te stellen.
Een en ander is onderwerp van nadere onderhandeling met Brouwer
(PreBoHûs) / Spijksma. Nagegaan moet worden of PreBoHûs BV bereid is het
belang van de boedel / Spijksma uit te nemen. Terug in komende
verslagperiode.
Phoenix BV:
Tijdens de verslagperiode is het volgende gebeurd:
De curator heeft op 14 november 2018 conservatoir verhaalsbeslag onder
derden gelegd. Derde-beslagene: gemeente Leeuwarden. Beslagene: Phoenix
BV. Beslagobject: de aanspraak van Phoenix BV jegens de gemeente
Leeuwarden tot uitbetaling van versnellingsgelden ad € 280.000,-- ter zake
het project 'Zuidvliet'. Vordering waarvoor zekerheid gesteld werd: de
vordering van de curator op Phoenix BV ingevolge de koopovereenkomst d.d. 2
december 2014, waarbij de curator verkocht aan Phoenix BV, gelijk Phoenix BV
van de curator kocht, het perceel bouwterrein aan het Zuidvliet 404 te
Leeuwarden. De koopprijs bestond uit drie bestanddelen; het eerste
bestanddeel is de basis koopsom ad € 700.000,--, het tweede bestanddeel is
een 'verhoging van de koopsom, gelijk aan de door de gemeente te
verstrekken subsidie' (versnellingsgeld).
Duidelijk is geworden dat het versnellingsgeld gereed ligt ten behoeve van
realisering van een project, ontwikkeld door Phoenix BV (Van Wijnen
Projectontwikkeling BV) in opdracht van WoonFriesland woningcorporatie te
Grou. Het geld zou in het najaar 2018 beschikbaar worden gesteld.
De curator heeft sinds mei 2018 (de datum waarop voornoemde bekend werd)
bij voortduring aangedrongen bij Phoenix BV op betaling. Het verweer van
Phoenix BV luidde dat men niet meer gerekend had op deze vordering en dat
men een project had berekend, waarbij het versnellingsgeld ten gunste zou
komen van het project en niet ten gunste zou komen van de boedel Van der
Werf's Bouwbedrijf BV.
Phoenix BV heeft evenwel het gelijk van de curator moeten erkennen.
Er is gedagvaard d.d. 27 november 2018 tegen de eerste roldatum 23 januari
2019.
Phoenix BV heeft bij herhaling kenbaar gemaakt dat er een aanzienlijk risico is
dat het project geheel 'afgeblazen' zal worden wegens een niet-sluitende
financiële begroting. In intensieve onderhandelingen hebben partijen ieder
ingeschikt, heeft de curator genoegen genomen met een geringere betaling (€
250.000,-- in plaats van € 280.000,--) op basis waarvan Phoenix BV (overigens
onvoorwaardelijk) betaling heeft toegezegd.
Het perspectief is dus dat deze betaling aan de boedel binnenkort aan de
boedel gedaan zal kunnen worden.
De curator heeft in de procedure het standpunt ingenomen dat geen sprake is
van pandrecht aan de zijde van de Rabobank. Ware dit wel het geval, dan zou
de boedel niet bevoegd zijn tot incasso.
Bouwclaim Broek-Zuid:
Verwezen wordt naar het verslag d.d. 14 september 2018 (sub 9, bouwclaim
Broek-Zuid).
De curator heeft ook thans nog niet vernomen van BPD op zijn schrijven d.d. 3
september 2018. Inmiddels is de kwestie actueel, in die zin dat de relevante
bouwontwikkeling plaatsvindt. Evenwel: niet (volledig) op het perceel waarop
het kettingbeding destijds overeengekomen in de relatie Jonkerslan BV/BPD
betrekking heeft. Over dit onderwerp loopt een discussie met de gemeente en
met BPD. Zodra hierover voor publicatie vatbare gegevens kenbaar worden,
zal in de verslaglegging hierop worden teruggekomen.
Bolsward Laad en Zaad:
De partijen Van der Werf's Bouwbedrijf BV (curator) en Jansma hebben aan
partij PreBoHus BV tijdens de verslagperiode een voorstel gedaan tot
afwikkeling van hun rechtsverhouding. Op dit voorstel heeft PreBoHus BV tot
op heden niet gereageerd. Terug in komend verslag.
Phoenix BV:
Verwezen wordt naar het vorig verslag.
Tijdens de verslagperiode is een schikking tot stand gekomen aldus, dat
Phoenix BV aan de boedel voldoet het bedrag ad € 350.000,-- tegen finale
kwijting ten behoeve van Phoenix. Deze overeenkomst is uitgevoerd (bedrag
ontvangen door de boedel). Met de Rabobank loopt nog discussie over de
vraag of deze aanspraak al dan niet is belast met pandrecht. Feitelijk is deze
discussie van geen belang, nu de Rabobank voor haar restantvordering batig
gerangschikt is op de zekerheden, door haar genomen op de nog in de boedel
aanwezige onroerend goed posities.
Bouwclaims Zuidlanden:
Een geanonimiseerd overzicht van de tot heden gerealiseerde boedelbijdragen
op de door de boedel aanvaarde, ingevolge de bouwclaimovereenkomst door
de gemeente Leeuwarden aangeboden bouwclaims, wordt aangehecht.
Tijdens de verslagperiode is ontvangen een bedrag groot € 36.300,--.
20-03-2019
11
Bouwclaim Broek-Zuid:
Thans wordt in Broek-Zuid de eerste fase in ontwikkeling gebracht. Hierin
bevinden zich alleen kavels vrijstaand in het duurdere segment (tot ± 1.000
m2 oppervlakte). De curator is in overleg met Bouwfonds (BPD Zwolle). 21
27-06-2019
12
stuks kavels kunnen afgewikkeld worden via een boedelbijdrage. De hoogte
daarvan is onderwerp van bespreking met BPD. Alle rechten, zowel jegens BPD
als jegens de gemeente worden voorbehouden.
Bolsward, stand Laad en Zaad:
Zoals in het vorig verslag vermeld: partijen Van der Werf's Bouwbedrijf BV
(curator) en Jansma hebben aan PréBoHûs BV tijdens de vorige verslagperiode
een voorstel gedaan tot afwikkeling van hun rechtsverhouding. Op dit voorstel
heeft PréBoHûs BV ook tijdens de verslagperiode nog niet gereageerd. Er is
een telefonisch rappel gedaan; PréBoHûs BV heeft toegezegd voor het
zomerreces te reageren.
Phoenix BV:
Verwezen wordt naar het vorig verslag. Tijdens de verslagperiode geen
ontwikkelingen. Het contact met de Rabobank over het onderwerp loopt voort.
Bouwclaims Zuidlanden:
Tijdens de verslagperiode geen ontwikkelingen. In de boedel bevinden zich
nog 180 aanspraken jegens de gemeente Leeuwarden voor realisatie van
evenveel bouwkavels. Het totaal van het tot heden ontvangen bedrag aan
boedelbijdragen voor tot heden aanboden bouwclaims beloopt € 193.600,--;
voor tot heden aangeboden en aan derden doorgegeven bouwclaims is thans
nog te factureren € 100.375,--. In de toekomst zal nog gerealiseerd kunnen
worden een bedrag ad € 450.000,--.
Bouwclaims Broek Zuid:
Tijdens de verslagperiode heeft de curator aan Bouwfonds een ontwerp
driepartijenovereenkomst toegezonden (toezending op 22 augustus 2019).
Onderwerp is de boedelvergoeding voor de eerste tranche van 22 bouwkavels,
fase 1 Broek Zuid, vastgesteld door de raad van de gemeente De Fryske
Marren op 18 maart 2019, eerste en tweede uitgifte, welke kavels aan
eindgebruikers zullen worden uitgegeven door BPD en welke kavels in bedoeld
uitbreidingsplan zijn aangeduid met opeenvolgende nummers V20 t/m V42. De
overeenkomst zal naar verwachting spoedig geformaliseerd worden.
Bolsward Laad en zaad:
Tijdens de verslagperiode heeft Pré-Bo-Hûs BV een voorstel gedaan tot
afwikkeling van de rechtsverhouding. De curator heeft nog geen tijd gevonden
om op dit voorstel inhoudelijk te reageren. Terug in komend verslag.
Phoenix BV:
Verwezen wordt naar het vorige verslag. Tijdens de verslagperiode geen
ontwikkelingen.
Bouwclaim Zuidlanden Leeuwarden:
Tijdens de verslagperiode geen ontwikkelingen. Verwezen wordt naar de
opmerkingen in het vorige verslag.
24-09-2019
13
Bouwclaims Zuidlanden Leeuwarden:
Tijdens de verlagperiode geen ontwikkelingen. Wel is uit contacten met de
gemeente Leeuwarden duidelijk geworden dat kort na afloop van de
verslagperiode grondaanbiedingen zullen worden gedaan in het uitleggebied
Zuidlanden, deelgebied Wiarda (8 woningen, respectievelijk 12 woningen).
Terug in verslag komende periode.
Bolsward Laad en Zaad:
Tijdens de verslagperiode hebben enige contacten plaatsgehad met PreBoHus
BV. Zodra voor publicatie vatbare gegevens relevant zijn, zal tot verslaglegging
worden overgegaan. Terug in komend verslag.
06-01-2020
14
Bouwclaims Broek-Zuid:
In een eerdere fase van de behandeling van het faillissement heeft de curator
contacten gehad met en zich laten adviseren door de advocaat van
Jonkersland BV inzake aanspraken jegens de gemeente De Fryske Marren
(voorheen: gemeente Skarsterlân). Ter zake deze bijstand is een bijdrage
betaald in kosten van deze rechtsbijstand. Thans is de koers dat in minnelijk
overleg met BPD tot afwikkeling van de bouwclaim wordt gekomen. Hierover
hebben in de verslagperiode enige contacten plaatsgehad tussen BPD en
curator. Er is redelijk uitzicht op minnelijke afwikkeling. Zodra hierover voor
publicatie vatbare gegevens kenbaar worden, zal tot openbare verslaglegging
worden overgegaan. Terug in komend verslag.
Phoenix BV:
Tijdens de verslagperiode geen verdere ontwikkelingen.
Tijdens de verslagperiode is ontvangen betaling door Zwanenburg van
vergoeding boedel in verband met uitgifte bouwclaim Zuidlanden Leeuwarden
(Wiarda blok 17, overeenkomst d.d. 15 december 2016).
Tijdens de verslagperiode heeft Friso Bouwbedrijf BV de bouwclaim De Klamp
(10 rijwoningen) aan de boedel teruggegeven. Er is met betrekking tot
dezelfde bouwclaim een nieuwe driepartijenovereenkomst gesloten met Blue
Banner VII BV (10 rijwoningen De Klamp). Deze nieuwe overeenkomst is
gesloten in overleg en met instemming van de gemeente Leeuwarden, zodat
de waarde voor de boedel bewaard is gebleven.
Tijdens de verslagperiode is door de curator van de gemeente Leeuwarden
ontvangen een grondaanbieding als volgt:
Wiarda blok 34, bouwkavels kadastraal G5323, totaal groot circa
2.539m2, bestemd voor 8 rijwoningen;
Wiarda blok 35, bouwkavels kadastraal G5323, G5284 en G5300, totaal
groot circa 3.809m2, bestemd voor 12 twee-onder-een kap woningen.
Deze aanbiedingen zijn door de curator aanvaard op 20 januari 2020. Er zijn
thans besprekingen gaande met betrekking tot het ‘doorleggen’ van de uit
deze aanvaarding voortvloeiende contractposities.
Tijdens de verslagperiode is met de gemeente Noordoost-Friesland een
overeenkomst gesloten betreffende het openbaar gebied Akkerwoude
(grondoverdracht voor een symbolische vergoeding ad € 1,--). Dit betreft het
openbaar gebied in het project Kwekerijterrein Damwoude (wegen met
openbare ruimte, kadastraal Akkerwoude I6371, ter grootte van 25 are en 6
centiare).
20-03-2020
15
Zoals in het vorig verslag vermeld, heeft de curator de van de gemeente
Leeuwarden ontvangen grondaanbieding inzake Wiarda (blokken 34 en 35)
aanvaard. Dit vond plaats op 20 januari 2020. Kennelijk als gevolg van de
Corona-crisis is op deze aanvaarding door de gemeente Leeuwarden nog niet
gereageerd. Het doorleggen van de uit de aanvaarding voortvloeiende
contractsposities is nog niet geformaliseerd, maar dit zal hoogstwaarschijnlijk
in de komende verslagperiode alsnog gebeuren.
10-06-2020
16
Tijdens de verslagperiode heeft de curator onderzoek gedaan naar een
tweetal vorderingen jegens BPD Ontwikkeling BV/Regio NoordOost en Midden
te Amersfoort. Die aanspraken vloeien voort uit afspraken, gemaakt
voorafgaand aan faillissement.
Toelichting:
gronden Boonstra
10-09-2021
21
De thans door de boedel afgewikkelde bouwclaims inzake Zuidlanden zijn
door Van der Werf's Bouwbedrijf BV bedongen bij gelegenheid van een
verkoop door Bouwfonds Wonen BV en Van der Werf's Bouwbedrijf BV
aan de gemeente Leeuwarden van een areaal grond aan de
Overijsselseweg te Goutum, groot 70.98.50 hectare. Dit areaal was door
Van der Werf's Bouwbedrijf BV en Bouwfonds Woningbouw BV
voorafgaand, op 23 september 1997, in eigendom verworven van de
Stichting Sint Antony Gasthuis te Leeuwarden.
Daarnaast waren partijen, voorafgaand aan het jaar 2002, ook in
onderhandeling met Maatschap Boonstra, die ter plaatse van de beoogde
ontwikkellocatie Zuidlanden eveneens een areaal grond bezat (ad plusminus
22 hectare). Gelijktijdig was de gemeente Leeuwarden met Boonstra in
onderhandeling over aankoop van dat areaal. Gelet op haar publiekrechtelijke
functie zou uiteindelijk de gemeente de eigendom van de betrokken grond
kunnen verwerven. Om te voorkomen dat Boonstra aan de gading van
Bouwfonds/Van der Werf jegens de gemeente een argument zou kunnen
ontlenen de prijsstelling hoog te houden, hebben Bouwfonds en Van der Werf
zich uit de onderhandeling met Boonstra teruggetrokken. Daar stond
tegenover de toezegging van een extra claim op bouw- en ontwikkeling ten
gunste van Bouwfonds Wonen BV. Op haar beurt heeft Bouwfonds Wonen BV
afspraken tot compensatie ten gunste van Van der Werf gemaakt, welke
afspraken schriftelijk zijn vastgelegd (d.d. 11 februari 2002). Voorwaarde was
dat partijen met de gemeente tot een onherroepelijke overeenkomst zouden
komen inzake de gronden van oorspronkelijk Stichting Sint Anthony Gasthuis.
Aan die voorwaarde is voldaan.
De afspraak d.d. 11 februari 2002 tussen Bouwfonds en Van der Werf is nog
niet afgewikkeld.
1. Compensatie reductie aanneemsom (bouw 15 woningen Techum)
Ook hier gaat het om een voorafgaand aan faillissement toegezegde
compensatieafspraak tussen Bouwfonds en Van der Werf's Bouwbedrijf
BV.
Terug in volgend verslag.
Tijdens de verslagperiode heeft de curator de vorderingen jegens BPD
Ontwikkeling/Regio Noordoost (aanspraken, voortvloeiend uit afspraken
gemaakt voorafgaand aan faillissement) aan de orde gesteld door middel van
een uitvoerig gemotiveerde brief aan BPD Ontwikkeling. Deze brief is
verzonden op 28 oktober 2021. Er is nog geen reactie ontvangen.
07-12-2021
22
Tijdens de verslagperiode heeft BPD Ontwikkeling/Regio Noordoost afwijzend
gereageerd op de vorderingen van de curator (aanspraken, voortvloeiend uit
afspraak gemaakt ruim voorafgaand aan faillissement). De curator beraadt zich
op een standpunt.
11-03-2022
23
Andere activa:
Bouwclaims Broek Zuid BPD:
Verwezen wordt naar verslagnummer 16 d.d. 10 juni 2020. Daarin is
opgenomen dat een niet nader genoemde vergoeding ex BTW wordt
toegerekend aan elk van de relevante kavels in uitbreidingsplan fase 1 Broek
Zuid, genummerd V20 tot en met V42 (derhalve: 23 kavels).
Van deze 23 kavels zijn in de periode van 16 februari 2021 tot en met 6
september 2022 de vergoedingen van 9 kavels gefactureerd. De laatste
factuur dateert van 6 september 2022 (net na de onderhavige verslagperiode
19-09-2022
25
derhalve), deze factuur heeft betrekking op een 3-tal kavels. Er volgen in de
toekomst dus nog 14 kavels.
Bouwclaims Leeuwarden Zuid (Zuidlanden):
De curator is in overleg met de gemeente over de gevolgen van het Didam-
arrest voor de nakoming van de bouwclaimovereenkomst in de toekomst.
Uitgangspunt is dat het gaat om de nakoming van een reeds ordt
nagekomen.bestaande overeenkomst. Deze overeenkomst is destijds niet
gesloten in strijd met enig algemeen beginsel van behoorlijk bestuur. En voor
zover dat wel het geval zou zijn, geldt dat dit niet direct tot het rechtsgevolg
van nietigheid zou kunnen leiden, nu voor zodanige nietigheid een
gekwalificeerde schending nodig zou zijn.
In verband met de uit het Didam-arrest voortvloeiende
bekendmakingsverplichting van een voorgenomen gemeentelijke verkoop van
(in dit geval) bouwkavels, zal de gemeente een voornemen steeds bekend
maken en kan zij het bestaan van de bouwclaimovereenkomst als objectieve
rechtvaardiging aandragen voor een één-op-één verkoop.
De precieze tekst van de afspraken zal nog worden vastgelegd. De intensie is
in ieder geval dat de bouwclaimovereenkomst volledig wordt nagekomen.
Andere activa:
Bouwclaims Broek-Zuid BPD:
Verwezen wordt naar het vorige verslag. Tijdens de verslagperiode is een
factuur verzonden voor boedelbijdrage voor een drietal kavels welke
overgedragen zijn aan de eindafnemer. De projectontwikkelaar is daarmee per
kavel een bedrag groot ad € 8.500,-- exclusief btw aan de boedel verschuldigd.
Het factuur bedrag ad € 30.855,-- is tijdens de verslagperiode ontvangen. Er
volgen in de toekomsten nog veertien kavels.
Bouwclaims Leeuwarden Zuid (Zuidlanden):
Met de gemeente is overeenstemming over de werkwijze na het Didam-arrest.
Uitgangspunt is dat de overeenkomst met de gemeente dateert van ver voor
het verschijnen van het Didam-arreset. De overeenkomst wordt door de
werking van het arrest niet 'geraakt', aldus dit uitgangspunt. Afspraak is dat
de bouwclaimovereenkomst tussen partijen gewoon nagekomen zal blijven
worden. Er is nog een resterende aanspraak voor bouwclaims in de Zuidlanden
ad 123 kavels.
21-12-2022
26
Bouwclaims Broek-Zuid:
Tijdens de verslagperiode is -ingevolge de vaststellingsovereenkomst met BPD-
van laatstgenoemde ontvangen: € 30.855,-- (d.d. 14 december 2022) en €
10.285,-- (d.d. 21 december 2022), respectievelijk ter zake van drie
bouwkavels en één bouwkavel.
Bouwclaim Zuidlanden:
Tijdens de verslagperiode geen ontwikkelingen.
08-03-2023
27
Bouwclaim Broek-Zuid: zie het tussentijds financieel overzicht. Tussentijds is
inclusief btw. De resterende kavels zijn in ontwikkeling.
Notabene: ter herinnering: bij overeenkomst d.d. 13 mei 2020 is tussen BPD
Ontwikkeling BV, Brummelhuis Projecten BV en J.H. van der Meulen Q.Q.
overeengekomen dat BPD Ontwikkeling zich ertoe verbindt voor 22 bouwkavels
14-06-2023
28
3.9 Werkzaamheden andere activa
bij gelegenheid van verkoop aan de curator per verkochte en overgedragen
kavel eenmalig te voldoen een bedrag groot € 8.500,-- exclusief btw. Tot
heden zijn 16 claims gefactureerd. Resteren derhalve nog 6 claims.
Inzake bouwclaims Zuidlanden Leeuwarden:
Tijdens de verslagperiode geen concrete ontwikkelingen. Een nieuwe
aanbieding is in de nabije toekomst wel te verwachten.
Inzake bouwclaim Zuidlanden Leeuwarden:
Hoewel aan de curator een aanbieding in het vooruitzicht is gesteld (voorjaar
2023), is zodanige aanbieding tot heden nog niet ontvangen.
In Broek-Noord (nabij Joure) resteren nog zes bouwclaims ad € 8.500,-- ex
btw.
01-01-2024
30
Tijdens de verslagperiode is gefactureerd en ontvangen een bedrag groot €
10.285,-- voor boedelbijdrage inclusief btw bouwnummer 18 Broek Zuid.
Net na afloop van de verslagperiode heeft de curator de toegezegde
aanbieding bouwkavels in Unia (Leeuwarden Zuidlanden) ontvangen; het gaat
om 36 kavels. Deze aanbieding zal door de curator worden aanvaard en aan
een projectontwikkelaar of een bouwonderneming worden overgedragen door
middel van een drie partijen overeenkomst. Hierover zal in het komend verslag
een overzicht/verantwoording worden gegeven. Dat kan nu nog niet, ten
eerste omdat de aanbieding buiten de verslagperiode is binnengekomen, en
ten tweede omdat overdracht door middel van een drie partijen overeenkomst
heden nog niet heeft plaatsgevonden. Nu de aanbieding is gedaan resteert
voor de boedel nog een hoeveelheid van 89 kavels waarvoor bouwclaims van
de gemeente ontvangen zullen worden. Deze zullen in de toekomst worden
afgewikkeld.
20-06-2024
32
Zoals in het vorige verslag is vermeld is in deze verslagperiode de toegezegde
aanbieding bouwkavels in Unia (Leeuwarden Zuidlanden) ontvangen voor 36
kavels. De curator is nog in gesprek met de betrokken partijen over de uitgifte
hiervan. Afwikkeling door middel van een drie partijen overeenkomst moet nog
plaatsvinden.
18-09-2024
33
De afwikkeling van de aangeboden bouwkavels in Unia is nog niet afgerond.
De curator hoopt dit alsnog in het eerste kwartal 2025 af te ronden maar is
afhankelijk van gemeente en betrokken partijen.
Verder kan vermeld worden dat met BPD Ontwikkeling nog 3 boedelbijdragen a
EUR 8.500 ex BTW zijn af te rekenen. In overleg met BPD zijn deze aan haar
gefacureerd. Betaling daarvan dient nog te worden ontvangen door de boedel.
Tenslotte kan vermeld woden dat met Gemeente Waadhoeke contact is over
de juridisch overdracht van enige stukken groen (openbaar gebied) in een
project bij Beetgumermole zoals beoogd in een exploitatieovereenkomst en
wat nog geformaliseerd moet worden.
17-12-2024
34
De afwikkeing van de aangeboden bouwkavels in Unia is nog niet afgerond.
Wel liggen voor 20 kavels/woningen de contracten in concept gereed en is de
curator in afwachting van het definitieve akkoord van de betrokken partijen.
Afrekening van de vergoedingen door BPD heeft plaatsgehad.
13-03-2025
35
Zie eerdere verslaglegging. 12-06-2018
8
Vervolg toelichting andere activa:
De curator heeft Phoenix BV derhalve verzocht hem te informeren over de
aanvraag op het beschikbaar bestellen van de versnellingsgelden. Het
antwoord luidde dat de thans aan de zijde van Phoenix BV bij de
ontwikkelingen van het project betrokken personen geen bewustzijn hebben
van de aanspraak ingevolge voornoemde koopovereenkomst.
Bij brief d.d. 3 september 2018 aan Phoenix BV heeft de curator zich op het
standpunt gesteld dat hij er geen bezwaar tegen heeft dat de
versnellingsgelden toevloeien aan de lokale Rabobank mits deze gelden (wat
steeds de afspraak is geweest) in mindering komen op de restschuld van Van
der Werf's Bouwbedrijf BV jegens genoemde bank. Voorwaarde bij dit
standpunt is wel dat Phoenix BV onvoorwaardelijk en voortvarend meewerkt
aan het ter beschikking krijgen van het volledig bedrag van de
versnellingsgelden aan de bank ten behoeve van voormeld doel.
De curator heeft Phoenix BV akkoordverklaring gevraagd binnen vier weken na
3 september 2018. De curator heeft ook de gemeente Leeuwarden op de
hoogte gesteld. Tot heden heeft Phoenix BV niet gereageerd.
Franeker-Zuid:
De resterende kavels Franeker-Zuid zijn verkocht aan Werbouw BV. Voor deze
locatie is versnellingsgeld gereed (aanwezig onder de instrumenterend
notaris). Het versnellingsgeld is gereed gesteld door de gemeente (voorheen)
Franeker, thans Noord-West Friesland.
Levering van de kavels vindt plaats direct nadat Werbouw BV de kavels via een
koop/aannemingsovereenkomst heeft doorverkocht; zolang doorverkoop nog
niet heeft plaatsgevonden, ontvangt de boedel vanaf 1 augustus 2018 rente
ad 3% over de koopprijs ad € 200.000,--, zulks op jaarbasis.
Makkum (Menziessingel)
Tot de boedel behoren nog een achttal bouwkavels aan de Menziessingel te
Makkum. De boedel is gebonden aan een kettingbeding, opgenomen in de akte
welke Van der Werf's Bouwbedrijf BV destijds sloot met Dura Vermeer
(verkoper). Daarin is opgenomen dat de kavels niet bebouwd zullen worden
met geschakelde woningen. Dura had zich destijds aan die afspraak gebonden
jegens de eigenaren van tegenover liggende woningen. De gemeente echter
wil, zo is gebleken, wèl geschakelde woningen. Hiervoor is een oplossing
gevonden door de aan te bouwen garages een gemeenschappelijke zijmuur te
geven. De curator toetst of dit overeenstemt met het begrip 'vrijstaand' in de
koopakte Dura/Van der Werf. Indien deze weg vrijgemaakt kan worden, dan
kunnen de betrokken percelen ten verkoop worden aangeboden onder deze
condities.
Tot zover de tijdens de verslagperiode relevante werkzaamheden.
Bouwclaims Zuidlanden
Tijdens de verslagperiode heeft de curator van de gemeente Leeuwarden
(Projectbureau De Zuidlanden) grondaanbiedingen voor bouwrealisatie
ontvangen, en deze aanbiedingen aanvaard. Het gaat om de navolgende
percelen:
Blok I en III:
percelen grond in uitleggebied De Klamp, bouwkavels met kadastrale
aanduiding Huizum sectie F perceel 333 (deels) en 1912 (deels), groot 3.483
m2, ten behoeve van de ontwikkeling van 12 woningen (rijwoningen en
hoekwoningen).
Blok IV:
14-09-2018
9
Uitleggebied De Klamp, Huizum F333 (deels) en 1912 deels, groot circa 2.126
m2, ten behoeve van de ontwikkeling van 12 woningen (blok IV).
Blok II:
Uitleggebied De Klamp, bouwkavels Huizum F333 (deels) groot circa 2.172 m2,
ten behoeve van de ontwikkeling van 10 woningen.
De bouwclaims zijn ingevolge driepartijenovereenkomst door de curator
doorgelegd aan bouwonderneming Kuin (blok I en III), bouwonderneming
Jorcom (Jorritsma) (blok IV) en Frisoplan (blok II), steeds tegen een
boedelvergoeding ad € 2.500,-- ex BTW per kavel.
Na aanvaarding beloopt het restant van de bouwclaim conform overeenkomst
192 kavels.
Met de gemeente is overeengekomen dat deze claims uiterlijk in het jaar 2025
zullen zijn afgewikkeld.
Bouwclaims:
Tijdens de verslagperiode heeft de curator retour ontvangen de
driepartijenovereenkomst gemeente Leeuwarden / boedel / Jorcom BV
betreffende de grondaanbieding De Klamp, HUIZUM F 333 deels en 1912 deels,
groot circa 2.126m2, en is daarmee ook de boedelvergoedingsovereenkomst
definitief geworden. Deze boedelvergoedingsovereenkomst voorziet in een
aanspraak ad € 30.000,-- exclusief BTW. Opeisbaar op het moment van
verkoop aan eindgebruikers.
Voorts ontving de curator tijdens de verslagperiode de
driepartijenovereenkomst Kuin Vastgoedontwikkeling / gemeente Leeuwarden
/ curator inzake grondaanbieding De Klamp blok 1 en 3, HUIZUM F 333 deels en
1912 deels, groot 3.483 m2 (12 woningen). Hiermee is ook de
boedelvergoedingsovereenkomst met Kuin Vastgoedontwikkeling definitief
geworden en is ook feitelijk gefactureerd (€ 30.000,-- te vermeerderen met
BTW; 12 woningen).
De curator ontving, waarschijnlijk door een administratieve fout bij de
gemeente Leeuwarden, nog niet de de driepartijenovereenkomst Friso
Planontwikkeling / gemeente Leeuwarden / boedel. Deze betreft de
grondaanbieding De Klamp blok 2 (10 woningen). De curator heeft
gerappelleerd bij gemeente Leeuwarden, deze fout zal hopelijk binnenkort
hersteld worden. Het is te hopen dat de ondertekende contracten niet bij de
gemeente zoek zijn geraakt.
De curator heeft nog geen nieuwe grondaanbiedingen ingevolge de
bouwclaimovereenkomst ontvangen, maar verwacht deze binnenkort wel.
Tijdens de verslagperiode heeft de curator het verzoek gekregen het totaal
van de aanspraken jegens de gemeente Leeuwarden aan een derde
gegadigde te verkopen en over te dragen. Dit is afgestuit op het feit dat de
bouwclaimovereenkomst een niet-overdraagbaarheidsclausule heeft.
Ontvlechting uit Franeker-Zuid CV:
Tijdens de verslagperiode is een ontwerp vaststellingsovereenkomst
besproken tussen drie partijen, te weten BPD Ontwikkeling BV, Van der Werf's
Beheermaatschappij BV en Van der Werf's Bouwbedrijf BV (curator).
Het onderwerp is de uittreding uit de commanditaire vennootschap Franeker-
Zuid BV. De commanditaire vennootschap (opgericht 11 januari 2006) is
aangegaan tussen (de rechtsvoorganger van) BPD Ontwikkeling BV (als
beherend vennoot), Jansma Projectontwikkeling BV (als commanditair
vennoot).
12-12-2018
10
Franeker-Zuid CV heeft een overeenkomst gesloten met de voormalige
gemeente Franekeradeel (thans: Waadhoeke) ten aanzien van de verwerving
van gronden voor bouwontwikkeling (fases 1 tot en met 4) in het gebied
Franeker-Zuid.
Tussen Franeker-Zuid CV en gemeente Waadhoeke is (in rechte) discussie
ontstaan over de afname van grond van fases 3 en 4 binnen het plangebied,
aangezien daarop woningbouw vooralsnog niet mogelijk is.
Op grond van een vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, locatie
resterende gronden van fases 1 en 2 en de gronden van fases 3 en 4 over te
nemen, welk bedrag door BPD werd voldaan. Dit vonnis is bij arrest van het hof
Arnhem-Leeuwarden d.d. 27 november 2018 vernietigd. De gemeente is door
het hof veroordeeld om de gronden weer terug te nemen en dient tevens de
koopsom terug te betalen aan Franeker-Zuid CV, vermeerderd met renten en
kosten.
Van der Werf's Bouwbedrijf BV heeft aangegeven haar aandeel in Franeker-
Zuid CV te willen overdragen aan BPD. Partijen hebben overeenstemming
bereikt over beëindiging van de samenwerking in Franeker-Zuid Beheer BV en
Franeker-Zuid CV, zulks met gesloten beurzen en tegen finale kwijting over en
weer.
Bedoeling van partijen is dat BPD de volledige zeggenschap krijgt in Franeker-
Zuid Beheer BV en in Franeker-Zuid BV, dat de vastgoedontwikkeling in het
gebied Franeker-Zuid voor rekening en risico van BPD komt en dat BPD Van der
Werf's Beheer BV, de bestuurders van Van der Werf's Beheer BV, Van der
Werf's Bouwbedrijf BV en mr. J.H. van der Meulen in zijn hoedanigheid van
curator in het faillissement vrijwaren van contractuele en buiten contractuele
aansprakelijkheid ter zake de vastgoedontwikkeling in het gebied Franeker-
Zuid.
Partijen hebben hierover een vaststellingsovereenkomst opgesteld en zijn
voornemens deze overeenkomst dezer dagen te tekenen.
Bouwclaims Broek-Zuid:
Tijdens de verslagperiode is één claim tot uitkering gekomen. Er resteren
derhalve thans nog vijf claims.
Bouwclaim Zuidlanden Leeuwarden:
Tijdens de verslagperiode geen concrete ontwikkelingen. Een nieuwe
aanbieding (wijk 'Unia') is in de nabije toekomst wel te verwachten. Het zou
daar gaan om 30 tot 35 kavels. Blijven daarna nog 80 kavels over.
19-09-2023
29
Nog steeds heeft de curator de toegezegde aanbieding bouwkavels in Unia
(nieuwbouw Leeuwarden Zuidlanden, plusminus 35 kavels) niet ontvangen.
Gerucht gaat dat dit aanbod nu wel aanstaande is. Na deze aanbieding
resteert nog altijd een substantiële reserve aan te ontvangen aanbiedingen.
19-03-2024
31
Hetgeen hiervoor onder verslag 31 is vermeld had onder paragraaf 3.8 moeten
staan. Verwezen wordt verder naar paragraaf 3.8 van dit verslag.
18-09-2024
33
4.1 Debiteuren
Toelichting debiteuren
4.2 Werkzaamheden debiteuren
5.1 Vordering van bank(en)
4. Debiteuren
Tijdens de verslagperiode heeft overleg plaatsgevonden tussen de
ondernemingsleiding, de Belastingdienst en de curator over de vraag of en zo
ja, jegens welke debiteuren nog aanspraken te realiseren zijn, zulks in
verband met de definitieve vaststelling van de artikel 29 lid 1 OB vordering. Zie
hierna onder positie fiscus.
12-06-2018
8
Vordering jegens Dalkia:
Tijdens de verslagperiode heeft mr. J.A. Abma, advocaat optredend in opdracht
van Rabobank een vaststellingsovereenkomst gesloten betreffende de
vordering van de boedel op (voorheen Dalkia Industriediensten BV), thans
Veolia Industriediensten BV. Het gevorderd bedrag beliep € 133.394,-- in
hoofdsom. Er is een mindering overeengekomen naar € 39.951,--, te
vermeerderen met € 8.390,-- BTW. Mr. Abma heeft de curator gevraagd hierop
akkoord te geven; de curator is hierover in overleg met de bestuurder.
14-09-2018
9
Vordering jegens Dalkia:
Tijdens de verslagperiode is akkoord gegeven op de
vaststellingsovereenkomst, als bedoeld in het vorig verslag.
12-12-2018
10
Tijdens de verslagperiode is ontvangen een bedrag groot € 580,67 op een
uitkering na faillissement van een pré-faillissemenstdebiteur.
24-09-2019
13
5. Bank / Zekerheden
Toelichting vordering van bank(en)
Er is een bespreking vastgesteld met de nieuwe accountmanager bijzonder
beheer (de heer Van Disseldorp) op 18 juni 2018 voor nauwkeurige
afstemming van de restantvordering van de Rabobank en de afwikkeling.
Onder meer dient nagegaan te worden welke aanspraken nog gerealiseerd
kunnen worden jegens Van Wijnen inzake de transactie Zuidvliet te
Leeuwarden (versnellingsgelden). Gelet op het tempo van de realisatie van
activa, is binnenkort het moment te verwachten waarop de bank volledig
afgelost zal zijn.
12-06-2018
8
€ 333.182,03
Toelichting vordering van bank(en)
27-06-2019
12
Tijdens de verslagperiode heeft de bank hernieuwd opgaaf gedaan van haar
vordering: het bedrag beloopt per datum van het huidig verslag € 333.182,03.
Het ids duidelijk, dat de vordering van de bank batig is gerangschikt op de nog
aanwezige zekerheden (percelen Menziessingel Makkum, perceel
Himpenserdyk Leeuwarden, zie hiervoor).
€ 247.040,22
Toelichting vordering van bank(en)
De restantvordering van Rabobank zal, afgezien van tussentijds opgelopen
rente en kosten, geslonken zijn naar een bedrag van € 247.040,22. Het is
duidelijk dat de afwikkeling van de rechtspositie met de bank zich thans in de
eindfase bevindt. Opmerking verdient dat tot heden de boedelbijdrage over de
periode 6 maart 2018 tot en met 5 maart 2019 nog niet is gedeclareerd. Dit
hangt samen met de nog bestaande onduidelijkheid over de afwikkeling van
(inspanningen met betrekking tot) de aanspraken Phoenix (zie punt 3.8).
24-09-2019
13
Toelichting vordering van bank(en)
De exacte hoogte van de restantvordering van Rabobank is ten opzichte van
de vermelding in het vorig kwartaalverslag niet gewijzigd. Wel heeft de bank
een tweetal opmerkingen gemaakt:
er is ten behoeve van gefailleerde aan de gemeente Leeuwarden een
bankgarantie gegeven ad € 50.000,-- voor zekerstelling kosten woonrijp
maken van het woongebied 'de Eker' te Leeuwarden. Zoals in het vorig
verslag vermeld, zijn de gronden in de Eker aan PreBoHus BV verkocht ten
behoeve van bouwontwikkeling ter plekke. De voorwaarde van teruggaaf
van de bankgarantie aan de gemeente (oplevering in woonrijpe staat van
het openbaar gebied de Eker) is nog niet ingetreden, u de
bouwontwikkeling nog plaatsvindt. PreBoHus heeft geen vervangende
zekerheid gesteld en was daartoe ook niet verplicht. Thans wordt de
afwikkeling van de bouw afgewacht.
Daarnaast heeft de bank geattendeerd op een G-rekening ten name van
gefailleerde, waarop een creditsaldo ad ruim € 50.000,--. Volgens opgaaf is
dit bedrag afkomstig van Domus (debiteur), voortkomend uit een
overeenkomst tot betaling welke namens de pandhouder (Rabobank) door
Mirus (die zich in opdracht van de pandhouder met incasso bezighield) is
gemaakt. De bank is van mening dat op dit creditsaldo pandrecht op
vorderingen van de bank rust. De curator heeft hierover nog geen
standpunt ingenomen.
06-01-2020
14
Toelichting vordering van bank(en)
De actuele vordering van de bank beloopt als volgt:
bouwbedrijf rekening-courant: € 648,89 debet;
Van der Werf’s Beheer Maatschappij BV: € 127.247,78 debet;
voorwaardelijke vordering: bankgarantie gemeente Leeuwarden: €
50.000,--.
Er is nog een G-rekening saldo ad € 50.174,22, waarvan de bank vrijgave
gevraagd heeft. Hierop komt de curator terug.
20-03-2020
15
Toelichting vordering van bank(en)
10-06-2020
16
Tijdens de verslagperiode geen ontwikkelingen.
Toelichting vordering van bank(en)
De actuele vordering van de bank beloopt als volgt:
Bouwbedrijf rekening-courant: € 648,89 debet
Van der Werf’s Beheermaatschappij: € 127.247,78 debet
voorwaardelijke vordering bankgarantie gemeente Leeuwarden: € 50.000,-
-
Van laatstgenoemde g-rekening heeft de curator vrijgave gegeven.
De voorwaardelijke vordering bankgarantie gemeente Leeuwarden betreft
zekerheid, gegeven aan de gemeente Leeuwarden voor het correct woonrijp
maken van bouwplan De Eker. De curator zal teruggaaf van deze bankgarantie
bevorderen, nu het project De Eker inmiddels feitelijk is afgewikkeld.
14-09-2020
17
€ 84.211,27
Toelichting vordering van bank(en)
Op 21 april 2021 is aan de Rabobank overgemaakt een bedrag groot €
49.690,20. Dit betreft een betaling welke op de G-rekening gedaan was, door
Domus Vastgoedontwikkeling (een prefaillissementsdebiteur). De vordering op
deze debiteur viel onder het door de curator erkend en door de bank openbaar
gemaakt pandrecht. Het creditsaldo was op de g-rekening was op instigatie
van de fiscus en conform het verzoek van de curator aan de boedel
overgemaakt. De betaling ad € 49.690,20 vond plaats na akkoord van de
rechter-commissaris.
Daarna resteert voor de Rabobank alleen nog de claim op de door de
gemeente Leeuwarden te trekken bankgarantie ad € 50.000,-- (bankgarantie
inzake nakoming verplichtingen uit exploitatieovereenkomst De Ekers te
Leeuwarden). De curator zal uit de boedel deze kosten vergoeden nadat de
gemeente de bankgarantie daadwerkelijk getrokken heeft. Het wachten is op
het initiatief van de gemeente op dit punt. Na voldoening van dit bedrag zal de
boedel finale kwijting krijgen van de Rabobank ter zake van de verplichtingen
uit de financieringsovereenkomst Rabobank/Van der Werf's Bouwbedrijf BV; in
casu betekent dit (ten eerste) dat (grotendeels via faillissement) is
uitgewonnen de oorspronkelijke vordering van de bank ad € 7.469.171,68 te
vermeerderen met renten; en (daarnaast) dat de resterende zekerheden
worden vrijgegeven. Dit betreft de inschreven hypotheken op de percelen
Menziesingel te Makkum en Himpenserdyk te Leeuwarden.
10-09-2021
21
Toelichting vordering van bank(en)
..........wat tijd resteert de claim op de door de gemeente Leeuwarden te
trekken bankgarantie ad € 50.000,-- (nakoming verplichtingen uit
exploitatieovereenkomst De Ekers Leeuwarden). Het totaalbedrag van deze
verplichtingen beloopt (naar schatting) plusminus € 85.000,--. De curator zal uit
de boedel deze kosten vergoeden nadat de gemeente de bankgarantie ad €
50.000,-- daadwerkelijk getrokken heeft (surplus derhalve plusminus €
35.000,--). Het wachten is op het initiatief van de gemeente op dit punt. Na
voldoening van dit bedrag zal de boedel finale kwijting krijgen van de
Rabobank ter zake van de verplichtingen uit de financieringsovereenkomst
07-12-2021
22
5.2 Leasecontracten
5.3 Beschrijving zekerheden
5.4 Separatistenpositie
5.5 Eigendomsvoorbehoud
5.6 Retentierechten
5.7 Reclamerechten
5.8 Boedelbijdragen
5.9 Werkzaamheden bank / zekerheden
Rabobank/Van der Werf's Bouwbedrijf. De resterende ingeschreven
hypotheken (percelen Menziessingel Makkum en Himpenserdyk Leeuwarden)
kunnen alsdan geroyeerd worden.
Toelichting vordering van bank(en)
De restant-positie met bank in verband met de garantieclaim Leeuwarden ad €
50.000,-- dient nog altijd afgewikkeld te worden.
11-03-2022
23
Toelichting vordering van bank(en)
Vordering banken: thans: nihil
Toelichting:
Tijdens de verslagperiode is één resterende debetpost ad € 5.157,65 voldaan
en heeft de bank kwijting gegeven. Dit is gebeurd na retour ontvangst van de
ten behoeve van de gemeente Leeuwarden door Rabobank gegeven
bankgarantie inzake het project Vellema (De Eker).
08-06-2022
24
Zie paragraaf 3.3 en 5.3 van verslag nummer 1 d.d. 1 juli 2013. 12-06-2018
8
Alle afgewikkeld. 12-06-2018
8
Alle afgewikkeld. 12-06-2018
8
Toelichting
Met de bank is afgesproken dat eens per jaar, per 5 maart, tussentijds wordt
afgewikkeld voor door de curator bestede tijd bij verkoop / realisatie van
onroerend goed waarop de bank hypotheekposities heeft genomen.
12-06-2018
8
5.9 Werkzaamheden bank / zekerheden
6.1 Exploitatie / zekerheden
6.2 Financiële verslaglegging
6.3 Werkzaamheden voortzetten onderneming
6.4 Beschrijving
6.5 Verantwoording
6.6 Opbrengst
6.7 Boedelbijdrage
6.8 Werkzaamheden doorstarten onderneming
De bankvordering is tot nihil teruggebracht. 19-09-2022
25
6. Voortzetten / doorstart onderneming
Voortzetten onderneming
Doorstarten onderneming
7.1 Boekhoudplicht
7.2 Depot jaarrekeningen
7.3 Goedkeuringsverklaring accountant
7.4 Stortingsverplichting aandelen
7.5 Onbehoorlijk bestuur
7.6 Paulianeus handelen
7.7 Toelichting rechtmatigheid
7.8 Werkzaamheden rechtmatigheid
8.1 Boedelvorderingen
7. Rechtmatigheid
Er is sprake van een volledige en professioneel bijgehouden boekhouding. 12-06-2018
8
Voldaan. 12-06-2018
8
Samenstelverklaringen. 12-06-2018
8
Voldaan. 12-06-2018
8
Nee
Toelichting
Er is geen sprake van onbehoorlijk bestuur.
12-06-2018
8
Nee
Toelichting
Niet is gebleken van enig paulianeus handelen.
12-06-2018
8
8. Crediteuren
€ 642.779,45
12-06-2018
8.2 Pref. vord. van de fiscus
Toelichting
8
Toelichting
De curator zal de komende verslagperiode een belangrijk deel van de
boedelvordering van UWV betalen nu de stand van de boedel daartoe ruimte
biedt.
14-09-2020
17
Toelichting
Thans nihil
08-06-2022
24
Toelichting
Alle openstaande boedelvorderingen zijn thans voldaan.
08-03-2023
27
Toelichting
Geen veranderingen ten opzichte van vorige keer.
14-06-2023
28
Toelichting
De aanstaande BTW-vordering, voortvloeiend uit de verkoop Menziessingel
(BTW-bestanddeel: € 96.327,--) zal door de curator als boedelvordering
worden behandeld.
19-09-2023
29
€ 168.960,00
Toelichting
Op grond van de in te dienen aangifte omzetbelasting over de boedelperiode
verwacht de curator een boedelschuld van dit bedrag.
18-09-2024
33
Toelichting
Tijdens de verslagperiode hebben een aantal gesprekken plaatsgevonden
tussen ondernemingsleiding, Belastingdienst en curator. Deze gesprekken zijn
gericht op afstemmen over en definitief vaststellen van de aanslag van de
Belastingdienst ten laste van de fiscale eenheid Van der Werf's
Beheermaatschappij BV / Bouwmarkt '77 BV (failliet) / Van der Werf's
Bouwbedrijf BV (failliet) ex artikel 29 lid 2 Wet OB tot datum faillissement Van
der Werf's Bouwbedrijf BV (5 maart 2013) enerzijds en de vordering van
voornoemde fiscale eenheid ter zake het BTW-bestanddeel in
12-06-2018
8
debiteurenvorderingen van Van der Werf's Bouwbedrijf BV jegens de fiscus ex
artikel 29 lid 1 Wet OB anderzijds, eveneens tot datum faillissement. Het doel
is dat beide vorderingen worden vastgesteld waarna saldering volgt.
Artikel 29 lid 2
Er is een crediteurenlijst geanalyseerd. op grond van deze analyse is
geconstateerd dat het BTW-bestanddeel in de crediteurenvorderingen, tot
datum faillissement, welk BTW-bestanddeel niet voldaan is maar door de
onderneming wel in vooraftrek is gebracht, een bedrag beloopt ad €
114.048,39, welk bedrag derhalve gelijk is aan de (vast te stellen) aanspraak
van de fiscus ex artikel 29 lid 2 OB jegens voornoemde fiscale eenheid. Er dient
in zover een correctie aangebracht te worden op de eerder ambtshalve
vastgestelde aanspraak ex artikel 29 lid 2 ad € 161.100,-- (deze aanspraak
was vastgesteld op basis van door de curator voorlopig opgegeven
crediteurenoverzichten).
Artikel 29 lid 1
Vastgesteld is dat de debiteuren van Van der Werf's Bouwbedrijf BV die tevens
crediteur zijn en die zich derhalve op verrekening beroepen, door middel van
die verrekening feitelijk betaald hebben, zodat ter zake deze
debiteurenaanspraken geen artikel 29 lid 1 OB vordering ontstaat.
Partijen zijn de lijst, opgesteld door Mirus Incasso (dat is een incasso instantie
die in opdracht van de pandnemer, Rabobank, zich met de incasso van
debiteuren heeft bezig gehouden) doorgelopen. De vorderingen jegens
debiteuren welke een als zodanig aanvaarde tegenvordering hebben, komen
niet voor vaststelling ex artikel 29 lid 1 in aanmerking. De overige debiteuren
zijn puntsgewijs geanalyseerd.
Er is een voorlopige vaststelling van de vordering artikel 29 lid 1 vastgesteld
ten bedrag van € 62.877,46. Deze vordering kan nog verhoogd worden met
een bedrag ad € 14.471,-- (BTW-bestanddeel vordering jegens Dalkia),
respectievelijk € 18.048,38 (BTW-bestanddeel vordering jegens Van Ooijen).
Tot heden is over deze vorderingen nog niet volledig duidelijkheid ontstaan. De
Belastingdienst zal een voorlopige gesaldeerde aanslag opleggen ad €
51.170,93 (dat is: € 114.048,39 - 29 lid 2 - minus € 62.877,46 - 29 lid 2).
Een en ander is voor de boedel relevant omdat een nauwkeurige vastlegging
van de schulden jegens de fiscus noodzakelijk is nu - na volledige betaling aan
de bank - de preferente vorderingen actueel en relevant worden.
€ 556.900,00
Toelichting
Artikel 29 lid 2 OB:
Er is op 21 augustus 2018 aan de fiscale eenheid (Van der Werf's
Beheermaatschappij BV/Van der Werf's Bouwbedrijf BV/Bouwmarkt '77 BV) een
aanslag opgelegd artikel 29 lid 2 OB ad € 161.100,--.
Dit bedrag is onterecht, want niet gecorrigeerd naar het (na uitvoerige
gezamenlijke analyse) nader vastgesteld bedrag ad € 114.048,39.
De curator heeft hiertegen formeel bezwaar ingediend (brief d.d. 12 september
2018).
Artikel 29 lid 1 OB:
Vordering artikel 29 lid 1 OB voorlopig € 62.877,46.
Voorlopig, want hierop kunnen nog posten in aftrek worden gebracht wegens
14-09-2018
9
een deels niet incassabele vordering jegens Dalkia Industriediensten BV/Veolia
Industriediensten BV en een vordering jegens Van Ooijen (opdrachtgever) ad €
104.217,--.
Tijdens de verslagperiode is duidelijkheid ontstaan over de vordering jegens
Dalkia/Veolia. Over die kwestie werd een procedure gevoerd in opdracht van
de Rabobank (mr. Abma te Leeuwarden). In die procedure is een
vaststellingsovereenkomst tot stand gekomen, houdende nadere vaststelling
van de van Veolia te vorderen som ad € 39.951,-- te vermeerderen met BTW
ad € 8.390,--. Dat betekent dat de oorspronkelijk opgegeven BTW-post ad €
14.471,-- gecorrigeerd wordt naar (€ 14.471,-- minus € 8.390,-- =) € 6.081,--.
Inzake debiteur Van Ooijen volgt nog nadere vaststelling.
Tot zover artikel 29 lid 2/artikel 29 lid 1 OB. Uiteraard heeft deze positie
betrekking op vorderingen van voor faillissement.
BTW over boedelperiode:
Er is op 15 juni 2018 aangifte gedaan omzetbelasting over de boedelperiode
(periode van 5 maart 2013 t/m 1 juni 2018). Een kopie van de aangifte wordt
aangehecht.
De aan de boedel in rekening gebrachte omzetbelasting beloopt € 68.278,--.
Het bedrag aan voorbelasting beloopt € 98.051,--.
Per saldo is te ontvangen € 29.773,--.
Er is nog geen aanslag gevolgd op deze aangifte; het bedrag ad € 29.773,-- is
dus daarmee ook nog niet ontvangen door de boedel.
Stand van de preferente crediteuren:
Voorlopig erkend:
Betwist 2 x € 161.00,--.
Preferente vordering van het UWV: € 96.039,03.
Andere preferente crediteuren: € 831.644,76, waaronder de Rabobank: pro
Toelichting
Artikel 29 lid 1 / lid 2 OB:
Verwezen wordt naar het vorig verslag. Naar aanleiding van de besprekingen
met de fiscus is een teruggaaf omzetbelasting verleend in verband met
oninbare debiteuren. Deze kwestie gaat over de periode tot datum
faillissement. De teruggaaf was aanvankelijk voorlopig vastgesteld op €
62.877,46 (zie vorig verslag). Er kon nader in aftrek worden gebracht wegens
een gedeeltelijk niet-incassabele vordering jegens Dalkia Industriediensten /
Veolia. Zoals in het vorig verslag vermeld, is een vaststellingsovereenkomst tot
stand gekomen in de kwestie boedel / Dalkia (Veolia). De oorspronkelijk
opgegeven BTW-post ad € 14.471,-- is gecorrigeerd naar € 14.471,-- - €
8.390,--.
Tijdens de verslagperiode is een beschikking teruggaaf ontvangen ad € 8.390,-
- (dagtekening 27 november 2018).
Behoudens de teruggaaf debiteur Van Ooijen (hierover volgt nog nadere
vaststelling) is hiermee de afwikkeling artikel 29 lid 1 / lid 2 voltooid.
12-12-2018
10
BTW over boedelperiode:
Er is op 15 juni 2018 aangifte gedaan over de boedelperiode (5 maart 2013 tot
en met 1 juni 2018). De aanspraak terugontvangst ad € 29.773,-- is nog niet
geëffectueerd (De boedel heeft het bedrag nog niet ontvangen).
Toelichting
De btw-aanspraak terugontvangst ad € 29.773,-- is nog niet door de boedel
ontvangen. De curator blijft alert op dit punt.
24-09-2019
13
Toelichting
De btw-aanspraak terugontvangst ad € 29.773,-- is nog niet door de boedel
ontvangen. De curator heeft gerappelleerd.
Tijdens de verslagperiode heeft Van der Werf Beheer BV kenbaar gemaakt uit
hoofde van een rekening-courant verhouding te vorderen te hebben een
bedrag groot € 215.735,73 (per datum faillissement). Na datum faillissement
hebben diverse mutaties plaatsgevonden, welke cumuleren tot een bedrag
groot € 715.500,-- (steeds na faillissementsdatum). Niet al deze betalingen
kunnen door de curator geverifieerd worden als vorderingen in het
faillissement. Deels gaat het om vorderingen voor gebruik van
bedrijfsgebouwen na datum faillissement (veiling en afhaaldatum veiling); deze
vordering kan als 'voortgezette huur' aanvaard worden. Daarnaast zijn er
diverse betalingen uit hoofde van borgstellingsovereenkomsten, respectievelijk
hoofdelijk schuldenaarschap. Deze vorderingen zullen behandeld worden
conform artikel 136 lid 2 Faillissementswet.
Ten slotte zijn er aflossingen gedaan aan Rabobank ingevolge
hoofdelijkheidsverklaring. Ook deze vorderingen zullen behandeld worden
conform artikel 136. Een en ander moet nog afgestemd worden met de
crediteur (Van der Werf's Beheer BV). De definitieve vaststelling komt pas aan
de orde tijdens de komende verificatieprocedure.
06-01-2020
14
Toelichting
In verband met een aanstaande eerste uitdeling wordt een inventarisatie
gemaakt van de preferente vorderingen. De opgaaf d.d. 12 april 2023 luidt als
volgt:
A03 (naheffing loonbelasting) aanslagbedrag € 203.112,-- waarvan
A24 (naheffing loonbelasting) aanslagbedrag € 161.100,-- waarvan nog
Daarnaast heeft de Belastingdienst een groot aantal vorderingen
motorrijtuigenbelasting opgegeven. Dit zijn alle aanslagen betreffende de
periode na faillissement. Deze komen niet voor verificatie in aanmerking. Deze
worden ook niet op de lijst opgenomen.
14-06-2023
28
Toelichting
19-09-2023
29
8.3 Pref. vord. UWV
Tijdens de verslagperiode is nader onderzoek gedaan naar de stand van de
latente omzetbelastingverplichting. Deze kan aanzienlijk oplopen, nu de
curator in de loop van de tijd veel bouwkavels heeft verkocht aan particulieren,
derhalve enerzijds wel belast met btw en anderzijds zonder de
verleggingsregeling te kunnen toepassen. De bank heeft zich op deze btw-
bestanddelen verhaald; de boedel blijft aansprakelijk voor deze btw-
aanspraken;nietvet gedrukte tekst*als boedelschuld, maar wel als preferente
faillissementsverplichting.
De precieze omvang hiervan wordt thans berekend.
Toelichting
Tijdens de verslagperiode is een berekening gemaakt van de te verwachten
omzetbelasting claim op basis van een tussentijdse aangifte. Deze claim sluit,
volgens berekening van de curator, op een bedrag ad € 863.899,84. De
aanspraak vloeit grotendeels voort uit het aanzienlijk aantal verkopen van
bouwpercelen/gereed gekomen woningen aan particulieren, bij welke verkoop
de verleggingsregeling niet kon worden toegepast en waarbij de bank als
pandhouder haar vordering (mede) verhaald heeft op het btw-bestanddeel in
de verkoopopbrengsten. Dit had enerzijds het voordeel dat de vordering van
de bank versneld kon worden afgelost, zodat het resterend actief als vrij actief
achterblijft in de boedel. Anderzijds is er het nadeel dat de boedel
geconfronteerd wordt met een hoge belastingclaim. De aangifte wordt
ingediend in de komende verslagperiode; de verwachting is dat aan het eind
van de komende verslagperiode de aanslag is opgelegd. Gelet op het
aanwezig boedelsaldo (per 4 december 2023: € 1.486.310,06, nog te
vermeerderen met de opbrengstverkoop Himpenserdyk) kan deze boedel deze
aanslag zeker dragen, en blijft nog voldoende actief over voor uitkering aan
preferente en concurrente crediteuren. De curator zal dus de komende periode
(ook) aanwenden voor een verificatieprocedure.
01-01-2024
30
€ 505.298,00
Toelichting
Dit is de preferente vordering van de fiscus zoals op de lijsten ten behoeve van
de verificatievergadering van 5 september 2024.
Bij de toelichting in het vorige verslag is nog melding gemaakt van een
verwachte fiscale vordering van EUR 863.899,84 in verband met verkopen
waarbij de BTW-verleggingsregeling niet toegepast kon worden. Hierover is
fiscaal advies ingewonnen. Daaaruit blijkt dat deze vordering grotendeels niet
verifieerbaar zou zijn en over dit niet verifieerbare deel geen aangfite
noodzakelijk is. voor de verkopen waar dit wel relevant is is de verschuldigde
post hierboven vermeld als verwachte boedelschuld aan de fiscus (EUR
168.960).
18-09-2024
33
8.3 Pref. vord. UWV
8.4 Andere pref. crediteuren
8.5 Aantal concurrente crediteuren
€ 96.039,03
12-06-2018
8
€ 96.039,03
Toelichting
Dit is de preferente vordering van UWV zoals op de lijsten ten behoeve van de
verificatievergadering van 5 september 2024.
18-09-2024
33
Toelichting
Zie de lijst, gevoegd bij verslag nummer 7 (saldo totaal € 1.806.783,79 inclusief
Belastingdienst en UWV).
12-06-2018
8
€ 831.644,76
14-09-2018
9
€ 23.221,27
Toelichting
Dit is het saldo van de overige vijf preferente vorderingen op de lijsten ten
behoeve van de verificatievergadering van 5 september 2024.
18-09-2024
33
254
12-06-2018
8
257
Toelichting
Tijdens de verslagperiode heeft de curator tezamen met de
ondernemingsleiding een 'stofkam' door het overzicht crediteuren gehaald. Dit
ter voorbereiding op een komende verificatieprocedure. Een aantal concurrente
crediteuren staat onterecht op de lijst voorlopig erkende concurrente
schuldvorderingen. Voor een aantal andere concurrente crediteuren geldt dat
zij voor een te hoog bedrag op de lijst staan. De curator zal tijdens de
komende weken een nauwkeurige nieuwe lijst aanmaken nadat hij de
betrokken crediteuren benaderd heeft met de vraag of zij, ondanks het
bezwaar van de curator, wel of niet bij hun aanmelding blijven. Er zal dan een
lijst betwiste concurrente vorderingen opgesteld kunnen worden. Daarna kan
de verificatieprocedure een aanvang krijgen. Doel is om in ieder geval een
eerste uitdeling te kunnen doen, nu de stand van de boedel daartoe
aanleiding geeft. Immers: de vordering van de bank is inmiddels tot nihil
teruggebracht en de (aanzienlijke) boedelvorderingen zijn voldaan. Een
nauwkeurige weergave zal bij het komend tussentijdsverslag gedaan kunnen
worden.
08-03-2023
27
8.6 Bedrag concurrente crediteuren
Toelichting
De curator is gedurende de afgelopen verslagperiode bezig met een toetsing
'per crediteur' van de aanspraak, welke ter verificatie is ingediend. Dit werk is
nog niet voltooid. Daarom wordt nu volstaan met een verwijzing naar het vorig
verslag. Intussen is het wel zo dat een aantal vorderingen van de lijst
voorlopig erkende schuldvorderingen kan worden verwijderd, nu via een
kredietverzekeraar aan bedoelde crediteuren is voldaan. Daarnaast blijken een
aantal crediteuren tevens debiteur te zijn. En tenslotte zijn ten aanzien van
een aantal crediteuren de vorderingen door de curator betwist, zulks na
overleg tussen curator en het bestuur van gefailleerde. Tenslotte zijn nog een
aantal posten tussen de crediteur en de curator in discussie. Het doel is in de
komende periode een verificatievergadering te hebben. Daartoe zal een
'geschoonde' lijst van voorlopig erkende en betwiste schuldvorderingen
worden ingediend. Deze indiening is voorzien in de tweede helft van de maand
augustus/eerste helft maand september a.s.
14-06-2023
28
240
Toelichting
Tijdens de verslagperiode heeft de curator een 'stofkam-operatie' met
betrekking tot de lijst crediteuren uitgevoerd. Een aantal van de crediteuren is
van de lijst verwijderd, nu zij reeds uit andere bron vergoed heeft gekregen.
Een aantal andere crediteuren heeft de vordering ingetrokken na kritische
vragen van de kant van de curator. De geschoonde lijst levert op een
hoeveelheid van 240 crediteuren, welke gezamenlijk een bedrag groot €
3.816.678,92 hebben te vorderen.
19-09-2023
29
242
Toelichting
Uiteindelijk bedraagt het aantal voorlopig erkende concurrente crediteuren
volgens de crediteurenlijsten ten behoeve van de verificatievergadering 242
crediteuren.
18-09-2024
33
8.6 Bedrag concurrente crediteuren
8.7 Verwachte wijze van afwikkeling
8.8 Werkzaamheden crediteuren
€ 4.080.776,80
12-06-2018
8
€ 4.137.607,15
08-03-2023
27
Toelichting
Zie opmerkingen onder 8.5. Onder voorbehoud van deze opmerkingen wordt
voor nu volstaan met een verwijzing naar het vorig verslag.
14-06-2023
28
€ 3.816.678,92
19-09-2023
29
Toelichting
Uiteindelijk bedraagt het saldo van de vorderingen van de voorlopig erkende
concurrente crediteuren volgens de crediteurenlijsten ten behoeve van de
verificatievergadering € 4.626.370,65.
18-09-2024
33
Nog niet bekend. 12-06-2018
8
Uitdeling via een uitdelingslijst. 08-03-2023
27
Er zal na verificatie een eerste uitdeling gedaan kunnen worden. Vooruitlopend
op een slotuitdeling, nu nog nieuwe baten in het faillissement te verwachten
zijn.
14-06-2023
28
Na vaststelling van de omzetbelastingschuld zal een verificatievergadering
plaatsvinden en zal een eerste uitdeling gedaan kunnen worden. Deze
uitdeling loopt vooruit op de slotuitdeling, nu nog nieuwe baten in het
faillissement te verwachten zijn.
19-09-2023
29
Diverse werkzaamheden in het kader van het in kaart brengen van de
creidteurenposities ten behoeve van de verificatievergadering.
18-09-2024
33
9.1 Naam wederpartijen
9.2 Aard procedures
9.3 Stand procedures
9.4 Werkzaamheden procedures
10.1 Plan van aanpak
9. Procedures
10. Overig
Ongewijzigd ten opzichte van vorig verslag. 12-06-2018
8
Tijdens de komende periodes zal de boedelvordering van UWV voldaan kunnen
worden (€ 615.480,49). Voorts zullen de ingediende boedelvorderingen van
diverse gemeenten en Wetterskip Fryslân getoetst (en bij akkoord) betaald
worden. Bovendien zal met de gemeente Leeuwarden afgewikkeld worden met
betrekking tot de locatie De Eker (betaling conform exploitatieovereenkomst
inzake woonrijp maken).
Vervolgens zullen, in de loop van de komende jaren, de bouwclaims Zuidlanden
worden afgewikkeld.
Vervolgens zal, gedurende het komende half jaar, de positie jegens de fiscus
definitief worden vastgesteld. Mogelijk ontstaat dan ruimte voor een
verificatieprocedure en een eerste uitdeling.
10-09-2021
21
Na 3 december 2021 (derhalve na het einde van deze verslagperiode) maar
voorafgaand aan het schrijven van dit kwartaalverslag, is feitelijk opdracht
gegeven tot betaling van boedelschulden als volgt:
UWV € 4.64.938,02;
UWV € 97.509,05;
En voorts: de overige boedelvorderingen ad in totaal € 27.298,96,
genoemd op de bijgevoegde lijst van boedelvorderingen.
Daarnaast is in genoemde periode (meer precies: op 3 december 2021)
inclusief btw; deze betalingen zijn binnenkort op de boedelrekening te
verwachten.
07-12-2021
22
Verkoop resterende onroerend goedposities:
Himpenserdyk Leeuwarden
Menziessingel Makkum
daarna afwikkeling van de positie jegens de fiscus. Vervolgens een
08-06-2022
24
10.2 Termijn afwikkeling faillissement
verificatie en eerste uitdeling. Gelijktijdig afwikkeling van de bouwclaim
en consultatieovereenkomst, uit deze overeenkomst zijn nog zeer
relevante baten te verwachten. Deze baten kunnen daarna in een
tweede uitdeling betrokken worden.
Ongewijzigd ten opzichte van vorig verslag. 19-09-2022
25
Tijdens de komende verslagperiode zal een inventarisatie gemaakt worden
van de preferente vorderingen. Een belangrijk bestanddeel daarvan bestaat
uit de vordering loonheffingen eerste en tweede periode 2013 (respectievelijk
€ 125.565,-- en € 143.863,--). Voorts zijn er een groot aantal kleinere posten
moterijtuigenbelasting. Ten slotte een aantal vorderingen uit aansprakelijkheid
ex artikel 33 Invorderingswet. Daarnaast heeft het UWV een tweetal
vorderingen ad respectievelijk € 81.971,26 en € 14.067,77.
Nagegaan wordt in hoeverre deze preferente crediteuren voldaan kunnen
worden waarnaar een verificatie procedure kan volgen opdat een eerste
uitkering aan concurrente crediteuren gedaan kan worden. Een en ander zal
de komende verslagperiode uitgevoerd worden. Er zal dan ook 'met de
stofkam' door de lijst concurrente crediteuren worden gegaan.
21-12-2022
26
zie opmerkingen onder 8.7 14-06-2023
28
Zie het bovenstaande 19-09-2023
29
Doen van aangifte en betaling aanslag omzetbelasting (tussentijds).
Verificatievergadering. Daarna tussentijdse uitdeling. Vervolgens (of
gelijktijdig) afwikkelen van de bouwclaimposities Zuidlanden Leeuwarden en
Broek-Noord nabij Joure. Na definitieve afwikkeling daarvan (dit kan nog enige
jaren duren) sluituitdeling.
01-01-2024
30
Ongewijzigd ten opzichte van het vorig verslag. 20-06-2024
32
Nadat de verificatievergadering - die gepland staat voor 5 september 2024 -
heeft plaatsgehad zal de tussentijdse aangfite en afwikkeling omzetbelasting
plaatsvinden en overleg met de rechter-commissaris over een tussentijdse
uitdeling c.q. betaling van voorschot op einduitdeling plaatsvinden. Verder richt
de curator zich in de komende verslagperiode op de afwikkeling van de 36
aangeboden kavels in Zuidlanden (Unia).
18-09-2024
33
Het plan van aanpask blijft ongewijzigd. Zodra de fiscus de aangifte
omzetbelasting heeft verwerkt en ervan uitgaande dat de aangifte van de
curator daarbij wordt gevolgd is de bedoeling dat er een uitdelingslijst wordt
gedeponeerd en een tussentijdse uitdeling ana crediteuren gaat plaatsvinden.
Verder blijft de curator de komende periode verder bezig met de afwikkeling
van de kavels in Unia.
17-12-2024
34
Het plan van aanpak is ongewijzigd. 13-03-2025
35
10.2 Termijn afwikkeling faillissement
10.3 Indiening volgend verslag
10.4 Werkzaamheden overig
Nog niet bekend. 12-06-2018
8
Het faillissement zal zeker tot na het jaar 2025 aangehouden worden. Dit
vloeit mede voort uit het feit dat nog nieuwe baten te verwachten zijn uit de
bouwclaims Zuidlanden, welke 'in tranches' tot na het jaar 2025 zullen worden
aangeboden.
14-06-2023
28
Zie opmerkingen bij 10.2 vorig verslag. 19-09-2023
29
Nog onbekend, want afhankelijk van afwikkeling bouwclaims Zuidlanden
Leeuwarden. Het lijkt erop dat de gemeente Leeuwarden de uitgifte
temporiseert. Er zal wel een tussentijdse uitkering gedaan kunnen worden na
aangifte en betaling BTW (voorlopig) over de boedelperiode tot heden. Tot die
aangifte en betaling wordt de komende verslagperiode overgegaan. Daarna
kan de verificatieprocedure (waarschijnlijk pro forma) gevoerd worden.
19-03-2024
31
De curator voorziet dat de afwikkeling nog wel geruime tijd kan duren. Zoals in
verslag 31 is vermeld gaat de afwikkeling van de bouwclaims Zuidlanden
Leeuwarden in een (aanzienlijk) lager tempo dan voorheen. Wel vindt thans
afrekening plaats van de vergoedingen bij het ondertekenen van de
overeenkomsten in plaats van bij oplevering aan de eindklant.
18-09-2024
33
De eindtermijn is afhankelijk van de tijd die het kost om de bouwclaims
definitief af te ronden en daar durft de curator geen termijn aan te koppelen.
Wel hoopt de curator dat thans in het komende kwartaal gekomen kan
worden tot tussen afrekening van de boedel-BTW, zodat uit het restant actief
een tussentijdse uitdeling kan worden gedaan.
13-03-2025
35
13-6-2025 13-03-2025
35
10.4 Werkzaamheden overig
Bijlagen
Het faillissementsverslag bevat een weergave van feiten welke de curator
kenbaar zijn geworden en, voor zoveel nodig en mogelijk, diens voorlopig
oordeel daarover. De curator aanvaardt geen aansprakelijkheid voor de
juistheid of volledigheid. Niemand kan aan de inhoud van het verslag enig
recht ontlenen.
12-06-2018
8
Het faillissementsverslag bevat een weergave van feiten welke de curator
kenbaar zijn geworden en, voor zoveel nodig en mogelijk, diens voorlopig
oordeel daarover. De curator aanvaardt geen aansprakelijkheid voor de
juistheid of volledigheid. Niemand kan aan de inhoud van het verslag enig
recht ontlenen.
14-09-2018
9
Het faillissementsverslag bevat een weergave van feiten welke de curator
kenbaar zijn geworden en, voor zoveel nodig en mogelijk, diens voorlopig
oordeel daarover. De curator aanvaardt geen aansprakelijkheid voor de
juistheid of volledigheid. Niemand kan aan de inhoud van het verslag enig
recht ontlenen.
27-06-2019
12
Het faillissementsverslag bevat een weergave van feiten welke de curator
kenbaar zijn geworden en, voor zoveel nodig en mogelijk, diens voorlopig
oordeel daarover. De curator aanvaardt geen aansprakelijkheid voor de
juistheid of volledigheid. Niemand kan aan de inhoud van het verslag enig
recht ontlenen.
20-03-2020
15
Het faillissementsverslag bevat een weergave van feiten welke de curator
kenbaar zijn geworden en, voor zoveel nodig en mogelijk, diens voorlopig
oordeel daarover. De curator aanvaardt geen aansprakelijkheid voor de
juistheid of volledigheid. Niemand kan aan de inhoud van het verslag enig
recht ontlenen.
10-06-2021
20
Bijlagen
Bijlage verslag 31 44 -31 Boedelmutaties Van der Werf.pdf
Bijlage verslag 31 44 -31 financieel verslag vd werfs bouwbedrijf.pdf
19-03-2024
31
Bijlage verslag 32 45 - 32 financieel verslag vd werfs bouwbedrijf.pdf
Bijlage verslag 32 45 -32 Boedelmutaties Van der Werf.pdf
20-06-2024
32
